蓝堡湾楼盘点评(佳磐瑞府楼盘点评)

年中的西安楼市略显魔幻。

均价1.39万的精装刚需盘,160套推货,最后仅有27组家庭核验;均价1.59万元的高新上车盘,165套推货,核验家庭仅12组。

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另一面,28套千万级顶豪,核验家庭也有17;单价近3万的叠拼,总共17套房源,却有142户家庭抢购……

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是西安人不爱刚需盘了吗?还是刚需的热情已经释放完毕,只待慢条斯理的改善进场?

似乎也不是,悦美国际和华润置地未来城市以双双破五千人的登记数据,又驳斥了AI君这一想法。

回顾近期的西安登记市场,我们不难得出这样两个结论:

1、西安购房者,爱的只是高性价比楼盘,无论刚需或改善;

比如说西派国樾、红星天铂、碧桂园云顶三期等,从2万+的均价来看,似乎都不能算作是常规意义上的刚需楼盘,但都以不斐的热度,入市便引发数千家庭争抢。

实际上,这是地段/配套+产品力+诱人价格,多轮驱动产生的必然结果,前面定义的“高性价比”楼盘,这三者缺一不可。

2、永远不要拿自己的口袋,衡量别人的购买力。

总价1300-1500万的顶豪同样能吸引不少家庭关注核验;航天单价近3万的毛坯叠拼也是8人抢一套,炙手可热。每个城市总有那么些圈层,他们的财富和生活方式,远超普通人想象。

年中,一大批改善盘取价入市,其中包括拿地预热许久的招商旗下三大改善盘:招商央玺、招商华宇长安玺、招商西安序,以及绿城西安和庐、上实启元、大明宫金茂府等,高新叠拼项目紫薇绿城南山云庐或将于近期有入市动作,另外众人久候的软件新城高端项目高科云天,也有少量信息流出(小道消息)。

目前市场上还有部分高端/改善纯新盘亟待入市,区域覆盖浐灞、大明宫、高新等万元地频出的热门板块。让我们一起来围观一下吧!

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曲江大明宫——大明宫金茂府

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6月22日,大明宫金茂府公示3个高层楼栋备案价,140套房源,毛坯均价为23556元/㎡,面积区间约168-270㎡

项目位于北二环东段南侧,与中国铁建西派国际、中海开元壹号等成熟社区为邻,是区域内少有的居住用地。(不过今年这区域又拍了一块地)

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项目总占地约76.85亩,总建筑面积约17.3万方,容积率2.5,绿地率35%,规划限高80m,涵盖13栋高层住宅,18-26层不等。

产品设计为168-272㎡大平层,容积率2.5,从公示的立面图与平面图来看,层高约为3.15米,具体数据以实际为准。

项目还规划有2栋商业用房、1栋幼儿园,地下车位共计1275个。

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作为金茂在去年第三轮土拍中摘得的毛坯限价地块,大明宫金茂府规定毛坯销售均价不高于24542元/㎡与25014元/㎡,这个价格也注定了想要体验金茂的十二大科技系统,就只能像高新金茂悦园一般,选配精装包。

至于精装包价格,我们可以参考一下高新金茂悦园,120㎡户型是3808元/㎡,140㎡户型为4351元/㎡。

而加上精装包后,大明宫金茂府单价或将逼近3万元/㎡,对于高层/小高层产品而言,这个价格不可谓不“壕”。

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作为专注改善盘的金茂,其对改善项目的锤炼上颇具心得,此前在未央湖、长安打造的未央金茂府、长安金茂府,产品也备受好评。但好产品总是被地段拖后腿,略显遗憾。

直至去年,金茂西安发力,先后摘得鱼化寨板块、大明宫板块两宗优质地块。并于今年先后推出高新金茂悦园与大明宫金茂府,成为今年西安改善市场两支强势的“生力军”。

近日大明宫金茂府已经启动了预约体验,有兴趣的朋友可以联系项目预约参观。

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浐灞生态区——上实启元

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自6月17日取价之后,6月30日,上实启元营销中心开放,宣告着这宗备受关注的浐灞万元地,终于要面市了。

2021年西安首轮集中供地中,上实城开以15104元/㎡楼面价,溢价摘浐灞76.8亩宅地。

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规划15栋住宅产品,7栋小高层+8栋洋房的布局,小高层面积为143㎡,洋房面积为190—300㎡,目前外立面和主体都已完工,正在进行内部施工。项目采用玻璃幕墙与石材、真石漆结合的公建化外立面,颇具辨识度。

紧临浐灞第十学校,北接浐灞湿地公园,距离在建的地铁10号线未央湖站大约1公里;东临灞河及在建景观公园;向西就是未央湖,强势自然生态资源环伺周边。

不过该板块大型成熟商业较为缺乏,短期内购物更依靠周边成熟小区底商,也可选择向东到砂之船奥特莱斯或向西前往经开的市府商圈,两大商圈距离项目都有一定的距离。

医疗方面,距离项目最近的医院为约5km外在建中交大一附院国际陆港医院,向西约5km可抵达高铁新城的红会医院。

说到上实城开,熟悉浐灞的购房者并不会陌生,其打造的自然界·河山,近年来已然成为浐灞豪宅标杆项目。上实启元是项目在灞河之滨打造的第二座高端低密大宅。

可以说,品牌对板块价值有着深刻的理解,在河景改善大宅的锻造上,也累积了一定的经验和造诣。

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从价格来看,项目14-17F精装小高均价在2.5-2.6万元/㎡左右,8F精装洋房均价约3万元/㎡,主力面积约188-294㎡(顶跃),洋房550-820万的总价。

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上实启元洋房户型图

这个价格与隔壁招商央玺面积204-278㎡,总价570-840万的毛坯小高相差无几。

总价、面积段较为相近,地段配套也相同,两项目的可以算作是直接竞品,未来意向浐灞的高端改善客群,有了更多的选择面,与更广的比较范围。

除此之外,同在相近板块的豪宅新盘,还有同为上实城开开发的自然界·江月,以及招商西安序,后者也是目前西安豪宅新盘中的战斗机。但是因为AI君卡上余额距离项目看房验资要求金额还差499.7万元,暂时没办法给大家带来更多内部详情。

希望招商西安序项目能看到这条推文,让我们可以去项目踩个盘,或者近期哪位大佬去项目看房,能不能带上AI君?栓Q了!

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高新草堂基地——紫薇绿城南山云庐

对于改善项目而言,宽松政策忽如一夜春风来,一直备不上价的高端盘扎堆面市。“限墅令”下稀缺的叠拼产品也于近期频频现身西安楼市。

盘点近期市场上的叠拼产品,除了浐灞、航天的“招商三豪”与能金区地王绿城西安和庐外,高新草堂基地的紫薇绿城南山云庐也在近期或有入市动作。

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紫薇绿城南山云庐位于高新区秦岭东五路以南,草堂九路以东近山板块,占地72.5亩,容积率1.3,产品规划为6/7层纯叠拼改善产品,毛坯交付。

这也是现阶段高新唯一的叠墅小区。

项目由国企紫薇摘地,绿城(嫡系!)开发。产品为180-340㎡一线山景纯叠拼,目前毛坯放风价约3万元/㎡,算下来一套叠拼总价约540-1000万元。

项目上中下三叠均都有院子,院子9-100多平米不等,下叠院子在南向,中上叠院子在北向。

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受规划及容积率影响,西安目前在售的叠拼项目基本为“高层+叠拼”或“小高层+叠拼”。

而紫薇绿城南山雲庐可以说是西安难得的纯叠拼低密社区,社区的圈层氛围更纯粹。

再加上绿城在高端产品方面的醇熟造诣以及较好的口碑,满足了高端改善客群离尘不离城的山居生活追求

首先来看优势

1、低密,1.3的容积率,可以说主城几乎无盘能及。

2、纯粹,纯叠拼小区,不说全西安,起码高新没有。

3、有天有地有山有院,是尘嚣中的一片净土了。上一家AI君踩过有山有院的叠墅住区,还是在180公里外的宝鸡太白山

4、绿城嫡系,以美学见长的绿城,旗下云庐系产品,在其他城市,构筑了不少形意与建筑形制完美融合的改善人居佳作。期待西安绿城“云庐”首秀。

劣势也十分明显:

1、草堂板块离主城较远,离高新CID也有近30公里的车程,交通出行没私家车不行;

2、配套相对欠缺。

不过,都快到南山了,咱也就不分析商业、学校什么配套了。生活的阶段与层次不同,估计住这的业主也不怎么稀罕周边有没有公立学校

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项目地看山实景

同为毛坯3万元/㎡左右的价格,航天1.5容积率的招商华宇长安玺目前登记核验情况理想,17套房源142组家庭通过核验。长安玺在社区纯粹性、景观视野要略逊于南山云庐,但区位配套却要明显优于后者。

也不知将有多少雅士,会为这“松花酿酒,春水煎茶”的近山生活而豪掷万金。

撰文:AI君

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