等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

最近研究了下银行。

有人要说了,你不是做保险的吗,看什么银行?不务正业!

要知道,银保不分家。

银监会和保监会都在2018年合并成了银保监会,咱们做保险的,自然也要多学习一点银行知识。

最近我就很好奇啊:还房贷等额本金和等额本息哪个更划算呢?

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

然后我就百度了一下计算公式。

首先是等额本息的,计算公式很简单,如下

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

其中,a是贷款本金,i是月利率,等于贷款利率除以12,n是还款月数,比如30年就是360个月。

再是等额本金,这个要复杂一点,分三步:

1)计算出每月应还的本金:a/n;

2)计算出剩余本金:a*剩余还款月数;

3)计算当月应还的利息:剩余本金*i;

4)计算每月应还的总额:每月应还本金+当月应还利息。

由于剩余本金越还越少,所以呢,每月的还款额也会越来越少。

看起来比较麻烦,但有excel就简单多了。

我用excel做了一个简易的房贷计算器,输入本金,贷款利率,还款月份后,就能自动帮我计算出来这些数据。

也和网上的房贷计算器核对了一下结果,都是相符的。

那我们就开始实际计算一下,比如输入贷款70万,房贷利率5%,还款月数360个月。

就会得到如下数据:

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

等额本息:每月还款3757.75。

等额本金:每月偿还本金1944.44,首月利息2916.67,合计4861.11,以后每月利息递减8.10元。

为了大家看得更直观,我还画了一张图:

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

可以看出,等额本息(蓝线)的还款金额保持不变,而等额本金(橙线)的前期高,后期低。

那问题来了:哪个更划算呢?

在回答这个问题之前,我们要思考另一个问题:用什么指标来衡量划不划算?

要不先试试看还款总额吧。

我们用sum函数加总一下,就会得到这样的结果:

等额本息总还款额135万,等额本金是122万,少了13万左右。

那是不是意味着等额本金更划算呢?

还款总额只是单纯的考虑了数字大小,却忽略了货币的时间价值,举个简单的例子:

今天还款5000元和30年后还款5000元,能一样吗?

那用什么指标好呢?

这时候,我们可以回顾衡量理财险收益的一个指标:内部收益率IRR,它是考虑了货币时间价值的年化收益率。

现在我们换位思考,把我们自己当成银行,把放贷想象成买理财险:

现在有两份理财险,

第一份理财险本金是70万,每月可以拿到3757.75元,总共可以拿到360个月;

第二份理财险本金也是70万,首月可以拿到4861.11元,以后每月递减8.10元。

然后我们使用xirr函数计算一下,然后得到这样的结果:

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

两种放贷的收益率都一样,都是5.11%!

由此我们可以得出结论:

从收益率的角度考虑,两种还贷方式都一样划算。

所以还房贷的时候,我们考虑的更多的是个人偿还能力,比如你是现在收入高,还是未来更高?

此外,现在很多人的房贷利率都改成了LPR浮动利率,在利率不断变化的情况下,结果可能稍有出入,但对这一结论的整体影响不大。

如果我们把房贷利率调到5.4%,一个比较接近现实的利率,那么得到的IRR是多少呢?

等额本息和等额本金计算公式讲解(等额本息和等额本金计算公式按年)

5.53%。

这又说明什么呢?

银行每放一笔房贷,就相当于买了一份5.53%年复利的理财险,而且复利30年,收益相当可观~

所以呢,有人说:

把钱存银行,不如买银行股票。

靠着左手收钱,右手放贷,赚取其中的息差,再加以杠杆,就能赚得不菲的利润,着实令其他行业羡慕不已~

更多房产资讯,关注微信公众号:创洋法务  

本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 40336981@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
如若转载,请注明出处:https://www.anfmvp.com/1892.html