银行断供是什么意思(房地产断供是什么意思)

近日,多地按揭楼盘业主发布声明,要强制停止偿还贷款,直至相关项目完全复工为止。多家银行就此事发布声明,表示断供占比很低,对银行影响非常小,没有一家银行在声明中表明了自己的处理意见。

一、断供原因

1、停工项目购房者集体声明要断供,声明中的原因是项目停工,开发商无法按合同约定交房,自己生活困难等等。笔者认为,这些原因只能算是断供的诱因。根本原因是全国楼市低迷,房价处于下行趋势。如果停工项目是疫情之前开盘,当时的价格应该比现在的市场价高,已付首付并办理按揭的购房者发现,自己所购房子现在的市场价可能仅与银行按揭款相当,再加上即使继续支付月供,拿到房子的可能性也极低,还不如放弃首付款,断供。

2、断供是因为房地产项目停工了。为什么开发商的资金链会断,导致楼盘不能按期交付呢?按相关规定来说,楼盘按揭款应该进入监管资金账户,专款专用,确保工程顺利施工。产生断供,说明购房者已全额支付了首付款,银行拨付了按揭款,开发商收到了全款。这种情况下开发商资金链断裂,不外乎两种可能:一是项目销售情况不好,回款量不大,再加上开发商自有资金规模有限,资金链断裂;二是监管环节出了问题,导致监管资金被挪作他用,导致项目不能如期完工。具体是哪种情况,有兴趣的条友不妨关注当地主管部门的通报。

二、断供的影响

1、对市场的影响。一般房地产项目停工,会引起市场的广泛关注。但是这次断供涉及的城市较多,而且其中不乏头部房企,引起了广泛关注,本就低迷的市场观望氛围更浓,房地产成交数据会持续之低。

2、对房地产销售规则的影响。房地产预售制度,让房企可以借鸡下蛋,降低了房企的准入门槛,相对应地增加了购买期房的风险。这次断供事件,有可能会让呼声较高的现房销售加速到来。

3、对预售资金监管机构的影响。有一说一,已预售项目的房企资金链断裂导致项目停工,监管机构多少都有一定的责任,下一步如何调整我们拭目以待。

三、断供对购房者的影响

说这个话题之前,我们先捋捋银行按揭的操作流程。购房者订购相中的房产→需按揭提供贷款申请材料→银行预审→通过审核(不通过得较少,我们不讨论)→支付首付款,签订《 商品房买卖合同》→签订《借款合同》《抵押合同》→银行放款到借款人帐户,再划扣至开发商帐户。这个流程是每位按揭购房的人都要经历的。但是大多数人不了解的是:在银行放款到房屋产权证办好,落实抵押,银行拿到他项权证这期间,开发商是要承担担保责任的,开发商跟银行之间有个担保协议,担保金比例约占贷款金额的5%。

捋清了以上问题,我们来讨论断供对购房者的影响。首先,断供即违约,这个无需多说。我要说的是违约责任,一般借款合同会约定违约金,严重违约还会上报央行影响征信。其次,断供违约了怎么办?跟银行的借款合同是抵押借款,购房者断供违约,银行只能处置抵押物,不能声索借款人其他财产。银行可以要求开发商履行担保,由开发商来代为偿还。第三,借款合同是依附于商品房买卖合同的,项目停工,无法按期交付,开发商违约。购房者可以依合同约定,要求开发商支付违约金或解除合同。在市场下行的情况下,购房者都会选择解除合同,要求开发商退款。商品房买卖合同解除,购房者可以跟银行协商解除借款合同事宜。因为借款事实上全额给了开发商,既然项目停工,无法按期交付,商品房买卖合同解除了,银行没理由不解除借款合同。

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