南京西路商务楼租金(南京西路办公室租赁)

如果你只是想要一个答案,这个答案当然是——不要买!

不要去信那些“一铺养三代”之类的老掉牙广告词;

也不要去信那些“售后返租”之类的障眼法;

当然还要小心那些“抢滩城市新中心,仅此88席”之类的忽悠新套路。

南京西路商务楼租金(南京西路办公室租赁)

有没有人问为什么不要买?

木有的话,我就撤退了。

应该、也许、大概、可能会有人问的,那我们就勉为其难留下来随便聊两句吧。

先要说明的是,这个“不要买”的答案只是针对散售的写字楼、商铺和酒店式公寓。如果你说你要买的是北京金融街或者上海陆家嘴的一栋写字楼,我当然会回答你另外一个答案——“哥,您那还需不需要人提鞋啊,我提鞋很专业的。”

其实,今天我们又想偷懒了,因为关于今天的这个问题,前不久我们读到了一位大神的详细解答。我们是有自知之明的,我们不可能回答得更好,于是我们节选了大神的这段文字给大家。

这次的大神是香港恒隆集团的老板——陈启宗先生恒隆集团是最早、也是最不遗余力地进入内地市场的香港开发商,但恒隆基本不做住宅产品,一直致力于在一二线城市最核心的地段做最高端的购物中心、写字楼。例如,位于上海南京西路的恒隆广场是其在内地的开山之作,目前也是国内零售额和租金收入最高的顶级购物中心。

陈启宗先生这样一位大神,当然对商业地产有独到的见解,难得的是陈先生也热衷于在上市公司年报中和大家来分享,那我们有什么理由不认真读一读呢?

南京西路商务楼租金(南京西路办公室租赁)

恒隆地产2021年年报,致股东信节选
——陈启宗

或许有人会问:你从前的文章提过,内地几乎所有一、二线城市的办公楼供应都严重过剩。所谓的甲级办公楼的空置率维持在30%至50%左右(说实话大多数获评为甲级的,在其他已发展经济体中充其量只是乙级),并不罕见。因此过去10至20年,发展商继续建新办公大楼,实是疯狂至极。那为甚么恒隆能够保持高租出率,同时收取合理租金呢?

在激烈的竞争中,我们仍能突围而出,是有合理原因的。

中国经济增长快速,国家希望尽快让数百万人脱贫,故城市化势在必行。事实上,中国城市化的规模和速度,人类史上前所未见。新城旧城都会比以往有更多高楼,人口密度只会增加。
各种服务供应商会主要集中在办公高楼,如银行、保险、资产管理等金融服务,又如会计、法律、工程、建筑等专业服务,以及也会有其企业总部或地区总部。这些服务都是国内生产总值的关键组成部分,他们需要,也喜欢靠近彼此。因此,很多都会挤进办公高楼。

虽然商家都不愿多付不必要费用,但这些公司可以负担较高租金。毕竟,租用办公室的支出不是他们经营成本的主要部分。然而,由于声誉及实际考虑,他们重视选址、建筑质素和物业管理等因素。

事实上当数千人集聚在附近工作,四通八达的地理位置很关键,附近还应该有餐饮和购物中心等配套设施。我们的办公楼正符合这些条件。当供应严重过剩,只有最好的才会吸引到租客。

同样重要的是,财务稳健、声誉卓着的优质租户都会聚集在那里。招来劣质租户总是比较容易,但只有优质租户才会吸引到其他优质租户。看看我们办公楼的租户名册就知道。我们每栋办公楼,无论在哪个城市,名册都犹如国际和中国商界的名人录。

无可否认,供应过剩影响租金水平,而办公楼租户本来就不如零售租户那么固定。但办公楼作为资产类别,即使单从财务角度看,租赁收益率也是可以接受的。

即使内地办公楼供应严重过剩,我们的策略仍可成功。大多数办公楼的发展商假设:我建楼,租户就会来。这与事实完全不符。那些人不尊重市场,所以市场也不会尊重他们。他们的下场通常是极高的空置率。

此外,他们的选址一般不适合建甲级办公楼,而设计和施工都通常较差。令情况更糟的是,他们大多数都以分层地契出售(注:也就是我们说的“散售”),这样物业管理注定好不了。据我们所知,除了上海,所有我们有办公楼的城市都存在同样问题。这就是我们所处的竞争环境;对我们相当有利。

我们七个高端综合项目中,三个附有酒店,即沈阳市府恒隆广场昆明恒隆广场无锡恒隆广场,也有某些上述办公楼与购物商场互动互利的效应。酒店作为独立的资产类别,还不如办公楼。只有情况非常合理,即我们为经济现实所驱使,我们才会兴建酒店。

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