2022年旧改最新政策出台 浙江(2022年旧改最新政策出台有没有补常)

很长一段时间以来,城市里的老旧小区居民,都特别痴迷于拆迁。原因很简单,拆迁是普通人“一夜致富”、“一夜翻身”的最佳途径之一。尤其是北上广深杭这样的寸土寸金的一线大城市,由于拆迁补偿标准高,老房子拆迁,往往能获得数百万甚至上千万的拆迁安置款。

022年旧改最新政策出台

网络上“拆字一喷,喜提大奔。房子一移,兰博基尼”的段子,也并不是虚构的,而是真真实实来源于现实。最为我们所熟知的深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村等,都是拆迁后一夜诞生成百上千个千万富翁的真实案例。

事实上,近年来伴随着我国拆迁文化的不断发展,“拆迁致富”早已经是一门非常好的生意了——现实中我们经常能看到或者听到,有人专门购买城市里的老破小,不为居住、不为升值,数年磨一剑,只图拆迁后能获得巨额补偿款。对于这种新兴的炒作老破小的行为,有专家进行了痛批:囤积老破小买而不住的行为,不仅侵占了刚需购房者的利益,还扰乱了正常的市场秩序,更重要的是此举直接推升了房价,有违“房住不炒”精神。

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然而,从去年开始,网络上就铺天盖地出现“20年前的老房子统统停止拆迁”的声音。尤其是去年8月底,住建部提出“防止大拆大建”的新规后,很多人解读称,“对于博拆迁者而言,新规释放了利空信号”。换言之,新规之下,很多人的“拆迁一夜暴富梦”彻底破灭了。未来市场上不仅不会再有“拆迁暴发户”,“拆二代”、“拆迁村”等也会一并消失。

听到这类消息后,很多盼拆迁的老旧小区居民和“博拆迁”的专业投资客都慌了,前者担心就此错过改善居住条件的机会,后者担心政策变化导致囤积的老房子无法脱手,砸手里事小,大量资金被套牢事大。

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事实真的如此吗?20年前的老房子真的统统停止拆迁了吗?答案是否定的。首先,我们浏览多篇类似观点的文章发现,很多人之所以会得出这样的结论,完全是对现有政策的误解。《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策文件中,关于拆迁的表述是:严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡小规模、渐进式有机更新和微改造。

文件说得很明确,未来要“严格控制大规模拆迁”,而不是“彻底停止拆迁”。住建部提倡的是小范围、绣花式城市更新,这和过去这一轮“大拆大建”的确有本质区别,但准确地说,并未全面停止拆迁。

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按照以往的规定,一个片区如果纳入拆迁,老房子可以全部拆除,新规之后,对拆迁划定了“红线”——原则上拆除面积不能大于总建筑面积的1/5。换句话说,新规基本上缩减了4/5的拆迁面积。

其次,平心而论,老房子拆迁永远不可能停止。原因很简单,城市更新是动态的,不是一成不变的。换言之,随着时间的更迭,房子总是在不断变旧变老,更何况,我国2000年以前建造的很多房子是预制板房。虽然这类房子的使用寿命也能达到四五十年,但预制板建造的房子有明显的缺陷:1、预制板容易开裂;2、预制板容易渗漏;3、预制板存在安全隐患,可能不符合防震防火抗灾新标准;4、质量参差不齐,难以管控。总结来说,类似预制板房这类有安全隐患的老房子,还是有可能拆迁的;

再者,从实际情况来看,20年前的老房子并没有停止拆迁。以安徽省为例,设定的2022年全省棚户区改造新开工工作目标是9.68万套。新开工9.68万套,就意味着要拆迁9.68万套。再比如河北省,2022年全省的拆迁目标任务是11.7万套,较2021年的10.5万套,不仅未下降,反而有所上升。

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第四,去年底,住建部高层宣布“2022年全面推进城镇老旧小区旧改”,旧改的对象主要是2000年以前建成的老旧小区,也就是20年的老房子,但并不是指20年的老房子统统旧改,而是指“符合旧改条件的老旧小区”。这其中还是有很大差别的,完全不能一概而论。所以,就此说,未来“旧改”会彻底取代“棚改”,“20年的老房子统统停止拆迁”这种说法也是极其不严谨,且不负责任的。

事实上,按照住建部“防止大拆大建”新政策,未来针对20年的老房子,处理方式有三种:坚持留改拆并举。“留”指的是保留,古建筑文物建筑等,肯定是不会纳入拆迁的;“改”指的是改造,内容包括外立面粉饰、加装电梯、增建停车场、引进物业等;“拆”自然指的是拆迁,按照住建部新规,拆的对象有四个:1、违法建筑,2、预制板等建材的危房,3、有拆迁价值的老房子,4、市政规划需要拆迁的老房子。

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抛开第一种“违法建筑”外(依法拆除,被拆迁者不会有补偿),其它3类老房子还是有很高的拆迁价值的。为什么这么说?根据专业人士的分析,未来仍然会纳入拆迁的老房子,一般来说会符合3个条件:1是地段好。特别是周边医疗、教育、商业、交通等资源优质的老旧小区,拆迁的可能性仍然很大。为什么?这类老房子占据优质地段的土地资源,而土地是不可移动的,国家明确未来要严控画大饼造新城,所以有价值的老旧小区拆迁获得新生,是大势所趋;2是容积率低,这不仅意味着有拆迁价值,同时还能够保证,有开发商愿意接手。换句话说,要算得过来经济账;3是房子房龄要达标,根据住建部的新政策要求,主要针对2000年以前建成的城镇老旧小区。

新规有变,2022年三类老房子或又吃香了,别轻易卖掉

综上所述,2022年城市更新政策有变,总结来说,新规对拆迁、新增、搬迁等都设置了新要求。当然,最重要的是,新规宣告了网络上关于“20年前的老房子统统停止拆迁”的言论是不实的。

另外,按照住建部“防止大拆大建”新规和住建部副部长黄艳的讲话来看,2022年是全面推进城镇老旧小区旧改之年,同时老房子拆迁也会按照高标准进行。从安徽、河北、湖南、浙江等省份公布的拆迁政策来看,“拆迁”较以往有所不同的是,被拆迁者可以自由选择安置方式:实物安置、货币化安置,二选一。但不管怎么选,其实对于被拆迁者来说,都是划算的。这意味着,2022年有三类老房子可能又吃香了,如果你手中也有这样的房子,千万别轻易卖掉:

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第一类,有条件加装电梯的老房子。

前提条件是,这类老房子是要全方位进行旧改的。也就是说,旧改之后,这类老房子会焕然一新。当然,在我们看来,旧改前面所做的诸如基础设施更新、引入物业、修建停车场、新增养老托育等服务,都不及给老房子加装电梯。有条件的老房子加装电梯,可以彻底解决高楼层的出行问题,而且随着“公交电梯”模式的引进,随着全玻璃幕墙电梯的问世,老房子加装电梯低楼层的反对声音也越来越低了。从北京、河北、杭州、南昌等地加装电梯的真实案例来看,老房子有电梯的加持,升值空间也大大提升了,尤其是顶层和次顶层,有电梯后,也更吃香了;

第二类,核心地段的低容积率老房子。

前面已经提到了,不管是拆迁还是旧改,房子的地段仍然是最重要的,地段不仅决定了增值价值,同时也是宜居的保障。回头看20年前开发的老旧小区,很多都身处老城区繁华地段,不仅坐拥顶级学区,还有医疗、商业、地铁等的加持。唯一不足的是小区自身条件较差,这类老房子,未来改造或拆迁,价值都会大幅提升。尤其是低容积率的老房子,拆迁的可能性更大,潜力也更大,所以也更吃香。家里有这样的老房子,就如同拥有一宝,自然不能轻易卖掉;

第三类,合理程序纳入拆迁的老房子。

拆迁并未停止,只是踩了刹车,这意味着未来老房子合理纳入拆迁的机会较2017、2018年顶峰时期会大幅下降。但话说回来,一旦老房子纳入拆迁,也是价值再度升值的时候,所以也更吃香了。尤其是对于文章开头提到的老小区居民和博拆迁者而言,更是欣喜若狂的好事。如果你手中握有这样的房子,稳扎稳打等待拆迁才是最明智的,若无其它需求,断不可轻易卖掉。

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