北京二手房市场指导价查询(北京二手房市场最新消息)

北京二手房市场指导价查询(北京二手房市场最新消息)

4月份借着降准写了篇二手房市场类的文章,当时我给出了,“市场处于高位博弈,没有明显掉头迹象,但成交放缓,再看一个月的量”的观点。后因公司琐事较多,一直没来得及续个下篇,本想趁着这轮疫情终于结束,可以按照常规思路展望楼市的时候,工体酒吧疫情又来了,今天就聊聊这特殊的一个月,我看到的一些微观市场的情况。

  1. 北京二手房市场凉了吗?
北京二手房市场指导价查询(北京二手房市场最新消息)

我可以告诉你凉了,但没透,什么意思,还是数据说明,建委官方的二手房网签住宅数据,5月8600套的量,是近几年本应被各路媒体冠以“小阳春”月份的最低成交量,有人说网签量是滞后的,这一点之前文章详细说明过了,我也认同,不再赘述,这样的网签数据显然谈不上市场有热度,甚至有一丝凉意。

再看大中介实时成交,实在抱歉,我最近只要来了周末的大概数据,仅供参考。但我觉得带看,成交发生相对集中的周六日数据还是能够说明一些问题的,如果经常看我每周直播的朋友,应该还记得,今年市场热度比较高的3月,周末大中介实时签约在700套左右,平时200套的量级,4月周末500套左右,平时150-200套,五一房山朝阳疫情影响较大的时候,北京假期仍有300-400的成交,而到了5月中下旬丰台顺义海淀朝阳房山多地出现疫情,管控更加严格的时候,周末又回到了200套的量级,尽管6月第一周随着各区复工,二手房带看和成交出现反弹,但随着疫情反复,涉及板块和小区较4-5月更广,未来一段时间,北京的二手房市场仍然会受到一定影响。从实时成交也不难看出,疫情对于成交量的影响还是比较大的,5月下旬到6月上旬,我拿到的部分小区成交数据和粉丝踩盘签约的情况来看,相比三四月份,现在的成交价大部分还是有所松动,主要来自一些着急出售,诚心交易的房源

但我说没凉透的意思在于,和20年初京楼被按下暂停键1个多月的时间,北京二手房无带看无成交量,相比之下,今年5月中介一天还能签个200-300的量,其实已经不算最差了,我踩盘也看到一部分房源的挂牌预期依然很高,这也是为什么不少粉丝在群里讨论,房价没跌啊,挂牌都挺贵的,其实是不少卖家认为,疫情总会过去,参考20年4-5月,成交总会向好,不着急卖的,也就没有降价意愿了。

  1. 两极分化行情下哪些板块强者恒强,哪些房子萎靡不振?

无论是3月市场上行,还是量价相对平稳的5月,强者恒强,两极分化的走势依然在延续。

北京二手房市场指导价查询(北京二手房市场最新消息)

5月22日我分享了两条成交信息,昌平回龙观国风美唐二期和三期90平左右的小三居,成交价79000-84000元/平,和20年相比涨幅在30%以上,和3-4月份相比,小三居价格依然再“抖”。

再往南看,高米店南新里西斯莱公馆,我最近去踩盘了解了下行情,也有粉丝报价想去聊聊,像100平左右2居,中高楼层,没有瑕疵的房源590-600万的挂牌价,卖家只愿意让到2%,而临高速主路或楼层较差的房源,价格空间要明显多一些。

和西斯莱同板块的强流通小面积主导社区首邑溪谷,47平左右的2居,成交价依然在300万左右,这个价格其实已经有一段时间没怎么变过了,地铁距离远,主路高铁,房源多。互相竞争等因素导致保值一般。

以上三个个例想说明的问题就是,即使是疫情到来,但热门板块优质房源在市场上依然抢手,价格坚挺,而热门板块一般小区或存在瑕疵的房源,价格走势并不如想象的那么理想。

所以,在不考虑学区因素的情况下,热门地段,次新商品房或板块内相对稀缺的品质小区,优质房源,无论成交还是保值能力依然是跑赢大盘的。因为篇幅有限,如果您觉得个例没有代表性,这一点可关注直播,每周都在分享各种小区案例,或自行踩盘验证。

3.北京二手房板块成交是如何轮动?

有朋友问北京的二手房板块是怎么轮动的,从我的感受来看,往年刚需盘先行启动,下半年改善行情的节奏,以及低总价带动高总价房源的规律在悄然改变。拿我一直在跟进的炫特嘉园举例,开间和1居是小区主导,往年开间走量,上车价格门槛逐渐提高,会带动1居2居行情走高,但现在这个的盘情况是,好朝向的1居,2居成交节奏加快,价格上去了,开间跟着吃肉喝汤,而开间房源行情也出现了分化了,南向最贵,东向西向在开间里相对抢手,并紧跟大盘,但北向价格走势就偏弱了,没燃气的房源这1年几乎没涨价。

还有一种是热门板块带动周边板块,比如我上周踩盘去的老北苑板块,很多朋友说北五环朝阳5万多的价格,不保值;后来经我了解,整体也往上抖了10%-15%,像好一点的院落望春园好一点的户型抖了20%左右,但横向对比回龙观,望京,新北苑等板块,确实老北苑的走势并不强势,但也间接说明了热门板块对周边房价的带动影响。

4购房人当下该如何操作等等。

上周日我直播说,现在终于可以说北京市场开始恢复正常秩序了,但不成想还是打脸了,4月底我提出了一个观点,就是疫情不停,市场难言回血,因为你不没法判断它影响的范围有多广,持续多长时间,至于接下来如何操作,我简单说说我的看法。

很多人问小白看房看了半年,一直没遇到合适的,发现房价也上去不少了,现在买房会不会站岗,我觉得这些朋友的顾虑是可以理解的,买房毕竟动辄百万千万,谁的钱也不是大风刮来的,能省则省是购房基本原则。对于这样的朋友,聊聊我的建议。

你要明确的就是买房你是为了自住,不是投资,你购房存在最大的不确定性,首要不是考虑的房价涨跌,而是这个房子会不会适合不适合自己,是否存在严重影响居住体验的瑕疵。

第二, 为了住你早晚都要买,更重要的是把握好购房节奏和出手时机,谁也不能百分百抄底逃顶,但是遵循现有一些市场规律,多做功课参考近期成交数据,买到相对合适的价格还是能做到的,以北京举例,你要知道在没有政策,疫情等因素的影响下,每年的年底到次年1月份是起势攒量阶段,3-6月是成交比较强势的节点,价格不太好谈,9-10月份往往走势比较弱,一年之中的谷底期,往往这个时候价格比较好聊。而在出现政策收紧或现在这种疫情这些不可控因素,导致市场成交减少甚至停滞,价格出现空间,往往是购房人看房买房相对好的时机,当然具体房源还要具体分析,我说的时间节点只做整体行情参考,像板块走势是否强势,小区存量多不多,房子是否有瑕疵等等,也都会对房子的价格走势起到影响。

最后,买房说不考虑保值,其实都是骗自己的,我觉得做好两点就行,一是尽可能低于市场价格成交,降低购买成本;其次关注小区的现有流通和目标房源历史成交价格变化,如果数据体现出的保值流通是持续和稳定的,那至少说明你关注的房子,不至于砸手里。

而对于接下来的行情,我只想说,夏至将近,购房人的春天恐怕还要延续,希望我们能早日战胜疫情,但同时我们也珍惜每次市场平稳,存在议价空间的日子。

不知道大家看完认同我的观点吗?也欢迎评论区聊聊,我是小白,咱们下期白话二手房再见。

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