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1、提问:京爷你好,换房二套贷款,首付250万,总价400+左右,想问下在北京区域来说,有哪些推荐,兼顾保值和居住,最好是两居,最好是在北边

回答:你好,400万左右预算,两居,我建议还是可以考虑一下天通苑的。天通苑虽然乱了一些,但毕竟购买人群多,楼龄新一些,价格相对实惠,未来多条地铁交汇,流动性和保值性还不错。优先选择天通苑北和天通苑东。详见星球内部资料《北京规划资料包》

2、提问:京爷你好,请问望京明苑这个小区怎么样,我们实地看过几个户型不是很畸形的,单价比均价高很多。但望京明苑似乎整体涨幅不大,应该是跟不上望京的涨幅?请京爷点评一下这个小区,以及它是否适合刚需加略微升值的需求呢?谢谢。

回答:望京明苑,在望京中存在感不是太高,主要的缺点是:楼龄不算很新,小区小,空间受限,塔楼设计,密度高,户型差,人员杂,居住体验不算很好,所以升值性似乎不突出。当然也有优点:下馆子吃饭比较方便,北面一排都是吃饭的地方。就看你有没有其他选择了,实在没有,在价格合适的情况下,也是可以考虑的。建议看看星球内部资料《北京n大不建议买的盘》

3、提问:京爷您好,目前是刚需想上车,工作地点在东单,预计总价300-400之间,想找个离单位近的,不想考虑丰台,一直看的是朝阳的大望路和双井附近,都是老破小,小区环境很差,但是其他的价钱又够不着,这两个区域的老破小值得买吗,保值升值性怎么样。不考虑学区的话,您还有没有其他区域值得推荐的,最好是五号线,八号线,一号线沿线

回答:你好,总价300-400万,想要在东部买房,如果是两居,基本上都是老房子了。如果在热点区域,那流动性还不错,升值性不突出,但保值也没问题。这边的思路是,选择老小区中尽量新的楼栋,比如呼家楼新苑、农光里、石佛营西里都有相对新点儿的房子。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

4、提问:京爷好,禧福汇口碑一直是周边小区的标杆,实地看过后感觉地段交通不错,但人车没有完全分流令人意外,请问应该如何定位和评价这个小区的品质?里面400左右的小开间总价比较低,是否有硬伤,适不适合自住+轻投资?

回答:你好,小区还不错,在周边算是稀缺的次新小区,开间倒是没啥致命性的硬伤,未来学区也有一些潜力,可以考虑自住和轻投资。建议看看星球内部资料《北京这些楼盘跑赢大盘》

5、提问:京爷,预算900w左右两居 娃27年幼升小 无法兼顾学区和次新改善的情况下 考虑优先满足改善需求 学区的话看过两年再换还是买一个占坑 所以区位上需要考虑保值性和距离未来上学的距离(尽量半个小时内可达)目前看中禧福汇东南两居(有一套东把边 高层无遮挡 但采光一般 小学一般 初中直升陈经纶劲松 )和首城国际的两居(选择比较多 学校是工大附的首城校区)请问这两个小区您推荐哪一个?禧福汇是否学校相对更有上升空间?禧福汇好像隔音不太好 不知道您是否了解?这两个小区我想着可以未来去龙体买占坑房上学 这个思路是否现实?按照我的想法 您还有其他推荐的小区吗?谢谢京爷

回答:你好,如果是27年才上学,确实可以优先考虑选个升值性好、居住体验好的房子,可进可退,想置换或者买个占坑房也容易。所以我认为你的方案还是不错的。这两个小区其实都不错,都可以选择,从升值性角度来看,首城关注度高,可能会表现好点儿,当然禧福汇也不差,未来学校也有一定潜力。禧福汇隔音我不是太清楚。这两个小区我想着可以未来去龙体买占坑房上学 这个思路是否现实,可以的,比较可行。还可以看看东方雅苑、风度柏林、石韵浩庭、苹果社区南区是否有合适的房子。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问:京爷好,首付150万左右,主要考虑升值性,计划5年后出手,有什么推荐的吗?

回答:你好,400万左右的房产,如果看中升值性,基本上是一居或者是开间了。很多人觉得一居升值性差,没有两居好,其实这种还真不一定。所以有这种想法,那就坚定看一居或者开间。这类房产往往存在以下几种特征:1、热点区域次新一居或者开间;2、学区上车一居;3、未来潜力区域。对于1,比较典型的例子就是朝青的青年汇这类小区,热点板块地铁次新,或者说海淀这边随便一个次新开间,如绿波漫板、水云居之类的。对于2,就比较多了,比如西城的荣丰2008,东城的都市馨园,朝阳望京的利泽西园,海淀低总价上车小区,比如学院路甲9号院,学校一般,但总价低,升值性也不错。对于3,则集中在公认的潜力区域,比如大家比较看好的亦庄板块一居上车房。建议看看星球内部资料《北京这些楼盘跑赢大盘》

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