北京 房价(北京房价多少)

北京 房价(北京房价多少)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊,总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了,所谓普通人的生活,就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好,庆幸也罢,往事就在这里。

一、

很是服了一位咨询的了。他从2020年疫情之后就想在海淀五环外买房,问到富力桃园,我说有可能升值高些,因为之前涨的慢了点儿,但没道理,所以轮动之下或许会多涨些。

本来以为说完了就完事儿了。结果人家隔三差五的问什么时候涨,如果不涨怎么办?我哪儿知道啊,不涨就不涨呗,等着就是了。结果这大哥急了,吃定我了,没完没了的问,干脆拉黑他了,咱都眼不见心不烦。

一年多过去了,大哥换了个马甲又来了。说富力桃园涨的太多了,他当初没买后悔了,问怎么办?卧靠,彻底懵逼了。这跟我有什么关系吗?不涨问我怎么办,这涨了还问我怎么办?真他娘的是个人才。

这次我也不拉黑他了,不理也就是了。结果没想到,这大哥用什么软件竟然模拟出了我和他的对话,简直我就是个满嘴跑火车的黑中介或炒房客啊,张嘴闭嘴就是房价永远涨、会翻番什么的。大哥威胁我,如果不再给他找出个能大涨的房子,那就向平台举报我。

靠,随便吧,我让人举报也不少了,不差你这一个。

索性声明一下吧,有人看没人看的都无所谓。我从来没说过房价永远涨,更不可能说什么会翻番。就拿这富力桃园来说。2006年的盘,刚开始8000左右,之后一路上涨,到第二年,也就是2007年10月份,最高峰摸到了1.4万上下,可以说一年时间就接近翻番,至少在报价上是翻番了。

但到了2008年,全国楼市崩盘,北京也哀鸿遍野。富力桃园作为五环外的偏远项目,怎么可能置身事外?于是也就降价呗。从最高的报价1.8万,一路下滑到9000多不到1万了。也就是说,又用了一年时间,至少下跌了40%左右。

所以说,从来就没有不下跌的房价,更不可能什么永远上涨。商品价格是由供需关系决定的,任何人都不可能准确预测,也就甭扯淡什么翻番了,长得越猛,还有可能跌的越狠呢。

二、

回忆一下那次崩盘吧,当时觉得非常难熬,现在回想起来,感觉更tm难熬。

2005-2007年,这可以说是北京的一次大行情,也是全中国的一次大行情,北京均价从不到5000,一直涨到最高峰的1.4万左右。楼市疯了,真疯了,那会儿是只要有房子就不愁卖,阿猫阿狗都赚钱了。

但是2007年10月,在历次调控加息的情况下,北京楼市达到了巅峰。第二个月,也就是11月,楼市的各种信号都做出反应,这次是真的要行情逆转了。

当时我们公司成立了个所谓的研究部,但实际也没几个人,跟打杂的差不多,名义上挂在我的部门,没人太当回事儿。不过几个小伙子倒是挺敬业的,搜集了大量的信息交给我。看了之后感觉到寒意,无论是从新房或二手房的成交量、价格、走势,还有土地市场的成交量、溢价率,甚至是报名情况,明显的都不是好兆头。

我提议开了个会,把这数据提前都发给了各个部门和公司,想看看大家的反应。结果不出所料,大家都认可数据,但不认可结果。其实包括我也一样,从心里就不愿意相信这是真的。因为马上就要年底了,各个部门公司都要冲业绩等着拿年终奖呢。如果市场行情逆转,那就说明所有人都不好完成任务,那还挣个屁钱啊。

可以说这都是正常的人类反应,宁可自己忽悠自己,睁着眼睛说瞎话,也不愿意承认残酷的现实。当时有同事还提议了,应该让老板先相信这个事实,那样就能降低任务了,至少是降低预期。

拉倒吧,集团的资金链都绷的邦邦硬,老板们更不愿意相信这些预测了。哪怕他们心里相信,也坚决不会降任务的,只会逼着所有人去想办法,不是他们不理性,而是这资金链逼着他们必须理性的逼迫下属,去搞钱,能搞多少搞多少。至少现金流绝不能断,这比利润重要多了。

这其实就是房地产行业的常态,不是所有公司都不知道风险,跟明镜儿似的。但既然已经上车开进了赛道,那就中途不能停,谁停下来弄不好倒会先死。明知不可为而为之,这也才是老板找经理人的目的。

但就在我们揣着明白装糊涂的时候,王石这个浓眉大眼的大佬竟然叛变了,在12月抛出了“拐点论”,斩钉截铁的说,确信全国楼市拐点已经出现。

这一下子就炸锅了呗。其实谁心里都明白,但这是行业秘密不能说啊,你作为大佬给说了出来,相当于拆穿了皇帝的新装,那这就更不好忽悠着卖房了。于是王石一下子成了全行业的公敌,无数业内人对他破口大骂,欲杀之而后快。

其实这种情况不光是发生在房地产界,所有的行业都一样。哪怕是明明知道市场惨烈没有希望,但老板为了融资现金流,职业经理人为了奖金,员工为了生存,整个行业都为了忽悠不懂行的来送钱,那就必须维系着虚无缥缈的信心。哪怕是自己骗自己,也要被骗的有尊严。

三、

当然,王石其实说的并没有那么直接,但媒体放大了他的意思,这本来就是媒体的本职工作,推波助澜。包括之后王石又说过一段话,劝年轻人别太早买房。其实他的意思是年轻人别让自己过早的承担压力,但媒体就给解读成大佬劝人三四年内别买房。这下子,王石就更成公敌了,简直是叛徒。这就是“王大嘴”的开始,和北京的“某大炮”一南一北,都成靶子了。

不过,当时业内的人还都以为是王石的口无遮拦,再加上他后来解释了几句,也就逐渐原谅他了。不原谅也没辙,毕竟他是行业大佬。

但是,到了年底的最后几天,万科在王石的指挥下真的吹哨儿了。降价的号角先在广州响起,我也忘了是什么盘了,反正是说比周边竞品盘便宜了好几千。这是当年的几千,不是现在的。那会儿广州的房价跟北京差不多,都是1-2万块钱,这几千就是20%往上啊。这下子,全行业都给砸懵了。

这可咋办,不搭理吧,那就只能看着万科表演。跟进吧,降了价也未必卖得出去,而且人们都是买涨不买跌的,越跌越没人要,大家还互相踩踏,后果不堪设想。

但人家万科不管那套,宁可售楼处被砸也在全国展开降价行动。北京万科自然不能闲着,春节前顺义的四季花城就降价10%以上,从8000多降到了7000多。但这好歹是在郊区,无所谓,市区的楼盘们还都扛着呢。

可春节后不一样了,战争从丰台青塔开始打响,先是万科紫台小幅试水,降了500块钱。市场没什么反应,不疼不痒。但接着就是假日风景上场了,我印象特别清楚,2月28日,我正琢磨这个月有没有29号呢,突然看到万科的降价广告,所有房源都93折倾销,楼层不太好的直接9折。当时的感觉就是“完了,hold不住了,刺刀见红该步兵上场了”。

之后就那样儿了呗,全北京的楼盘都明着暗着开始大跌,市区的在10-15%左右,郊区的20%起,奶奶的,老板们也都不要脸了,就要钱,先保住现金流。

说几个当时的著名楼盘吧,太阳宫的UHN国际村,明面儿降20%,实际快30%了。合生橄榄季,也就是朝青的珠江罗马嘉园四期,直接打7折。还有北苑的华发颐园也是这折扣,7折不废话。石景山鲁谷的远洋山水,干脆一降到底到6折了,弄得旁边的几个都没法卖了,比如天和景园,本来也降价了,但没有远洋狠,气的销售们快疯了。

但这好歹还是在北京市区,这几个不过是突出的,大多数还都扛着在8折左右,明里暗里的怕出事儿。比如朝青华业玫瑰郡降了20%吧,但人家玩儿的好,还真给老业主补贴了,搞不懂什么操作,也不知道是缺不缺钱。其他的就都黑不提白不提了,降价就是降价,愿赌服输,买贵了活该。

最狠的降价都在郊区,这就甭列了,基本都是20%起,正常的在30%以上不新鲜。但那会儿郊区的利润还是薄,降不了太多。

最最狠的在燕郊,星河皓月,推出了一堆的特价房,降幅接近50%。虽然是底层甚至是半地下,但这种事儿对市场的信心影响太大了,燕郊一片哀嚎。所以别以为这次燕郊膝斩就怎样了,历史上早有先例。这种板块从来都是涨的时候猛,降的时候狠,最适合炒作了。

四、

简单说吧,那一年的中国楼市就是一个字“降”,两个字“打折”,三个字“卖不动”,四个字“爱咋咋地”吧。

其实奥运年从开始就不顺,春节前就是南方冰灾,全国交通瘫痪,广州险些爆发大事儿。之后好容易熬到了5月,汶川大地震爆发了,太惨了,不说了,我当时就在成都,全程参与,惊心动魄。

之后的奥运会办的非常成功,让全世界看到了崭新的中国面貌。但紧接着就是美国次贷危机爆发,全球经济都被拖下水,百年未遇之大变局,全在这一年里出现了。

这期间房地产市场还发生了不少事儿,都挺狗血的,挑几个有代表性的说吧。

潘石屹的百日剧变论。

2008年三月,潘老板也不是头天晚上吃什么不消化的东西了,突然抛出个观点,说中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,将进入前所未有的融资艰难期。

这观点一抛出就又引发了轩然大波呗。本来就已经是全行业都岌岌可危,房子卖不动,银行贷款逼的紧,所有开发商都已经在想尽办法自救了,盼望的都只不过是活下去而已。但此时行业大佬说出这种话,那就是告诉买房人“千万别买房,肯定成为烂尾楼”。

其实潘老板这话不能算都错,只不过他把恐慌情绪给放大了。看过《乌合之众》的人都会明白,要想利用舆论必须有三个要素“断言、重复和传染”。而这第一步就是断言,甭管真的假的有没有根据,一定要加上限定词,就100天,看上去就像是真的。然后媒体自然会帮着重复,恐慌也就自然在乌合之众中传染。

当时开发商老板们都急了,都知道你老潘傍上了煤老板们,而且还上市成功了,赚的连家里醋瓶子都是玛瑙的了。但没必要下手这么狠毒吧,毕竟别人家也有老婆孩子啊。而且如果真的把整个行业给忽悠垮了,对你老潘也没什么好处啊?覆巢之下,安有完卵。总之就是一句诚恳的话:潘老板,我们劝你丫善良!

其实业内的人都知道潘石屹没有打垮房地产的野心,他也办不到,其主要的目的无非是煽风点火而已。归根结底就是人类的劣根性,落井下石,然后站在边儿上说风凉话。反正自己融资成功了,那如果真的弄垮了一堆同行,自己或许还能捡便宜呢。

最大的可能性目标就是恒大,三天前刚刚宣布上市失败,IPO搁置,许老板焦头烂额,已经到了倒闭的边缘。

潘老板此时不过是来踩上一脚而已,同时向其他40多家房企喊话:小样儿的,看见没有,恒大就是你们的下场。老子已经成功的拿到钱了,而你们的融资通道已经被堵死。给你们两条路,要么等死,要么给我跪下,赶紧选别犹豫,老子还等着捡尸体呢。

商业战争,你死我活,这个疆场上没有什么友谊和诚信,只有利益。真理永远在大炮的射程之内,而资本就是商业世界里的炮弹,谁有钱谁是爷爷,剩下的各位都是弟弟,都是垃圾。

商业舆论就是这样,外人吃个瓜,但局中人却在血腥的搏杀。当时我就参与了几场肮脏的勾当,目的就是打垮某家房企。因为在潘石屹抛出百日剧变论之后,立刻有人跟风,说必定有3万家房企破产。既然舆论被点燃了,那就一定要煽风点火啊,而且是有冤的报冤有仇的报仇,无冤无仇的那就得抢他老婆了。

反正那些日子的网络媒体乱成一锅粥,混战,到处都是爆黑料的,有真有假,目的都是先弄死别人,自己哪怕晚死一天都是好事儿。今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但我绝不能让你活到后天。

不提这些了,太没底线,还是宣扬正能量吧!

五、

正能量事件自然发生在万科身上,谁让他们是全国第一个公开降价的房企呢,那必须遭到既得利益者的唾弃,也必须受到惩罚。惩罚来的很快,南京,这件事到现在也是个“罗生门”,各说各的理,都能自圆其说。

其中可以分为三国四方,万科是开发商,买房人是消费者,物价局是罚款方,三国。但背后还有个监管者,房管局,并没有直接出面,所以是三国四方。

起因自然是万科的楼盘卖高价了,具体多少钱我也忘了,反正2006-2007年所有楼盘都这么干,谁不卖高价谁是傻子。政府虽然限定了最高价,但这东西是可以找借口的。于是南京万科就开始玩儿游戏,房价不让涨无所谓,那我就涨装修费停车位什么的,捆绑销售你爱买不买。实在不行还有“茶水费”呢,反正绝对不能便宜了买房人。

如果行情一直上涨,那这种事儿也就过去了,买房人明知道被多赚了钱也无所谓,反正房价涨了,自己也算是赚了,至少在心理上不吃亏。

但是楼市行情降了啊,而且是王石自己说出的“拐点论”,那这事情就不好说了。南京的老业主们于是看着万科项目,就看你降不降。因为这个盘并没有清盘,还留着两栋“楼王”没卖呢。万科陷入了死局,涨的话涨不动卖不掉,降的话必定被围攻,怎么办?

开始万科好像还玩儿了个暗度陈仓的花招,说这两栋楼被团购了,也就是偷偷摸摸的卖掉。但没得逞,老业主们都盯着呢。甭管是团购还是零售,就看你降价不降价,敢降价咱们就没完。

而此时,王石的言论已经引发了全行业的反感,自然也包括土地方。你王石宣扬拐点论,弄得开发商和买房人都人心惶惶的,房子卖不动开发商就没钱拿地,银行也收不回贷款,那作为管理者怎么办?

反正万科成了众矢之的,从心里他们是想赶紧低价清盘回款的,但之前的买房人不干。敢卖高价不仅卖不动,还必定面临罚款。而且物价局还给了万科两条路,或者是处罚你之前涨价时的违法所得,多收了5000万那就罚一亿。或者你用超低价卖这两栋楼,把这5000万都吐出去,你自己选。

哪条路都选不了,万科焦头烂额,在南京成了过街老鼠,连政府组织的座谈会都不带他们玩儿。按网络说法那就是“禁止降价,远离万科”。

看出来了吧,监管者其实是和已经买了房的业主们站在一起的,都反感万科的降价。那这三国就是二比一了,万科咋办?我也忘了最后咋办的,反正是被罚了4000多万,有理有据,公平合理。

事后到了七八年后,王石又跳出来提起了当年事,委屈的一把鼻涕一把泪啊。说自己当年就是为了老百姓能低价买房,宁可被罚款也要降价,万科是最有良心的开发商。但南京的物价局立刻反驳,说我们从来没罚过你降价,而是你们之前的私自涨价。甭谈什么因为降价被罚4000万,之前你们多收买房人的5000万怎么说?

总之就是公说公有理婆说婆有理,所有人都说自己是好人,都是为了行业稳定,为了买房人的利益。但买房人的权益到底是否得到了保护,我是不知道的,谁心里都明白。

六、

最后说几句这“一方”,也就是房管局。

在上面没看到房管局出手吧?都是物价局在进行监管和处罚。但如果说房管局在其中没起作用,估计连他们自己都不信。

2008年底,南京出事了,大事,“天价烟事件”爆发。起因就是房管局的周局长组织开发商们开了个会,席间说了一句话,大意是,如果开发商胆敢低价卖房,尤其是低于成本价卖房,那我们将和物价部门一起进行查处。

后来周局长把这段话做了解释,也能自圆其说。大意是,开发商是必须有利润才能生存的,但如果他们低价卖房就有可能赔钱,而赔了钱的房子就会烂尾,倒霉的还是买房人。所以决不允许开发商们随便降价,必须经过我们的监管批准。

这听着似乎也有道理,意思是必然让开发商赚钱,否则他们就会卷款跑路。至于到底背后有什么逻辑,自己琢磨。

反正当时周局长的话是引发了社会舆论,但也还好,没太大波澜。可之后没几天,有网友发现,周局长抽的烟竟然是180块钱一盒的“九五之尊。看清楚是一盒,一条1800,这就是“天价烟事件”的由来。

之后事件就失去控制了。又有人说周局长的手表是价值很贵的江诗丹顿,他弟弟是开发商了什么的,各种负面消息纷至沓来。没多久,周局长就被查了,好像是判了12年吧,主要是受贿和卖官什么的。前几年已经出狱了,据说在狱中写了一部官场小说,还因此被推选为“监狱作协会长”。但这小说估计是发表不了了,因为官场小说整体被禁,这种前科分子的作品就更甭想有出头之日了。

讲几个彩蛋吧,天价烟事件的。

首先就是这烟的来历,所有人是不是都认为是开发商送的啊?正所谓抽的人不买,买的人不抽。但还真不是这种情况,这烟还真是周局长买的,只不过花的是公款,是房管局的招待用烟,就是被周局长给私吞了。是否算贪污侵占的另说,但确实不是开发商行贿的。

名表的问题。之后没几年,陕西出了个“表哥”贪官杨达才事件,此后官员们基本没有敢带名表的了。但在此之前都是无所谓的,包括周局长。

但是,他被网友曝光的那块表还真不是名表,就是块比较普通的。可以算高档,但谈不上豪华,价值2000多块钱,是他女儿给的生日礼物。只不过外表很像名表,所以被认错了。

可这能说明周局长被冤枉了吗?当然不能,因为他确实有一块豪华手表,只是不常戴而已。那块表就是开发商送的,价值好几万吧。这块表很有意思,多说几句吧。

行贿者要找周局长办事,于是就到专卖店“刷卡”买了这块表,周局长半推半就的收下了。但没过多久,据说是周局长偶然翻看这块表的发票,发现了问题,竟然写的是刷卡购买。于是周局长火冒三丈,立刻把送表的叫来,退还了手表,明着说要廉洁奉公,不能接受刷卡的礼物。

这买表的被批评的心服口服,非常佩服周局长的低调作风。于是到商场把表给退了,然后又用现金给买了回来。这次周局长没说什么,坦然收下了手表。

这块表其实他没怎么戴过,但就是让人给看到了,记住了牌子,雷达。于是,局长戴豪表这件事在系统内部就传开了,周局长感觉到了威胁,不敢戴了。之后又有一次反腐行动,有可能要牵连到周局长,于是他让老婆出面,把这块表退给了行贿人,一拍两散,再无瓜葛,就当没这么回事儿。

可是,谁也没想到,那次反腐让周局长过关了,这次的天价烟事件又有人把这块表的事情给翻了出来。没办法,周局长必须得交出这块表才行。于是他又让老婆出面,拿着现金从行贿者手中把这块表给买了下来。但最后还是被查出来了。

这一波三折的,读者看明白了没有?由此可见,受贿不是个好干的买卖,领导们也是战战兢兢的,生怕哪一步留下把柄,那就是满盘皆输了。

人们有时候恨的不是贪腐,而是恨自己不能参与贪腐。但其实呢,违法就是违法,贪污受贿不是什么好差事,也都是刀尖上行走。奉劝所有人还是本分吧,我劝你要善良,做个老实人,能踏踏实实的过一辈子才叫幸福美满。

仅供参考。

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