商品洋房是什么意思(电梯洋房是什么意思)

刘晓平

一、 洋房的渊源与变异

房地产市场化以来,我国住宅类型主要有高层住宅(11层以上,33层以下),小高层住宅(7层到11层),多层住宅(5~6层),低层住宅有3层以下的别墅,4层左右的叠加别墅。2019年实现新版居住区规划设计规范,其中住宅限高80米,不超过25层。“洋房”这个房产专业用词,最早源自上海。近代上海滩就已有房地产市场,当时的住宅就分西式公寓、里弄、花园洋房、独栋别墅。花园洋房指的是共同楼梯的低层类别墅,譬如叠加别墅,典型案例是历史保护居住区陕南村(见下图)2002-2014年间,在上海曾将四层的叠加别墅称作花园洋房。

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上海老洋房案例:陕南村

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上海老洋房案例:陕南村

2015年左右,上海的房产市场上出现了新的“洋房”的概念,指的是多层住宅配上电梯,最早案例是做8层,它在规范上是多层(9层及以下是按照多层住宅定义),楼距离30米,比之前多层住宅21米左右的楼距大了 10米,楼间室外环境的高宽尺度比较合适,户型得房率也比高层住宅略多些。这个“洋房”被市场认为是比高层住宅档次更高的产品类型,所以价格就定得比高层住宅还高。 在住宅小区规划策略上,一直有高层低密度 模式和 多低层高密度 两种模式,前者建造成本高,但是楼距大,建筑密度小,形成集中成片的绿地景观。这是2004年到2014年间主流的模式(见图)后者建造成本低,但是楼距小,建筑密度大,缺乏集中成片的绿地景观。常见于90年代的经适房小区和安置房小区。(见图)

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高层低密度模式案例1

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高层低密度模式案例2

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多层高密度模式案例

此8层洋房则介于两者之间,是中层中密度的模式。此后,这本来是在中心城区的特定地块上获得较好效果的设计解决方案,被房地产界传播推广到外地,不加区别地广泛采用,于是6层-10层带电梯的住宅都算是洋房,其实它和11层的小高层住宅在得房率和户型方面并没有啥优势。而且实践中又以6层带电梯的洋房居多,这就回到了多层高密度模式,楼距小,建筑密度大,缺乏集中成片的绿地景观,规划格局类似经济型的安置房小区。(见图:郑州北龙湖洋房区)

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郑州北龙湖洋房区

二、 洋房:名不副实的真相

房产界从来都是一味追随流行,房产从业者和买房者都容易被洗脑。2017年开始全国各地区房地产备案价均可加高1000-2000元/每平方米,于是促使“洋房”成为增加销售额(货值)和利润的利器,也促使开发商对洋房趋之若骛。洋房作为住宅的主打类型被推而广之,最终在全国房产市场形成了对洋房产品认知的惯性误区。

2018年,从我在项目中了解到 “洋房”销售备案价高于高层住宅开始,我就一直在质疑洋房被误解和误用的现象,并认为“洋房”的备案价高的行政手段不科学不合理,偏离了产品的真正价值,在此且听我的加以分析解剖:

1. 低区洋房套型没理由比高层住宅高区套型价格高

6层洋房楼栋中的首层到三层的房子,日照采光条件不佳,视距也只有20多米。而高层住宅的8层以上的房子,日照采光条件更佳,楼间视距更远,甚至没有遮挡。如果是由客户选择或专业机构理性比较,是不可能让低区洋房定价比后者高100-2000元的。这种价值与价格的背离,完全是人为设定的结果。(见插图)

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洋房视距短,采光差

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高层日照和视距都好

2.高层高区房子的居住条件再好却不能超过洋房定价是不合理的

洋房和高层组合的小区里,高层的高区房子完全没有遮挡,同样的户型,它的日照条件和视野都远远好于洋房,按产品价值,价格应该卖得更高,可备案价却不能高于比它条件更差的洋房。这是价格的错配和扭曲。

在洋房流行之前,为了提高项目的销售总额(货值),通常采用高低配模式,就是用联排别墅和叠加别墅做高端产品,搭配高层住宅补足容积率(建设总量),南面低矮(3-4层)的别墅区给后部的高层住宅创造了开阔的视野,别墅区在和景观设计结合,还能营造小区的优质环境。(见高低配插图)

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高低配模式:苏州白塘一号项目

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高低配模式:常州路劲御城小区

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高低配模式:世茂香槟湖小区

但是随着洋房可以比高层住宅备案价更高,开发商就会尽量多做洋房,少做或不做高层住宅。采取洋房+别墅的组合,或者洋房+高层的组合,总之洋房增多导致楼间距加密,总体格局趋向于以往被诟病的兵营式布局,在居住空间格局上回到了多层经济适用房和安置房那样,洋房小区也就存在以下显著缺点(见洋房小区插图)

楼间更密——楼间视线干扰,

空间更小——集中绿地不见了

天际线太平,街景立面单调

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北龙湖洋房小区

三、 推广洋房对我国住宅发展的负面后果

一个住宅项目按照规划指标可建的总建筑面积,如果采用比6层洋房高1倍以上的11层小高层住宅,那么楼栋数可以减少1半数量,同时意味着绿地可以显著增加,楼距也可以倍增。如果再采用一些18层以上高层住宅,则楼栋更少。绿地量和楼间距这两个居住影响要素指标都被极大地改善的。而现在推广洋房就会将住宅小区的形态引导到反方向去。因此,洋房备案价更高这一行政性干预带来一系列的后果,流弊甚广:

1.它消灭了经典的高层低密度的居住环境!

2.它让居住小区不再有集中绿地!

3.它消灭了经典的高低配居住小区形态!

4.它造成过去被诟病的住宅兵营式布局大行其道!

洋房扎堆区案例:郑州北龙湖豪宅区

这类洋房最集中和最极端呈现在郑州北龙湖板块,限高24米,容积率1.2. 使得所有小区都是6层左右,楼距25米左右,却要卖5万以上。小区里面没有集中绿地公园,没有通透感,只能堆砌高档的外立面用料,只能烧钱在小区里配置名花古树。城市面貌也十分单调,小区生活空间既不像别墅,也不如高层低密度小区,反而感觉像经济适用房的空间尺度。(见插图)

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北龙湖洋房小区1

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北龙湖洋房小区2

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洋房楼距和立面材料

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洋房街区类似安置区

结 束 语

房产产品的真正价值是基于生活体验,提供优质的生活条件和环境。房产行业出现的对洋房的误用和误解可以在认知层面被纠正,但要真正拨乱反正,需要从改正洋房备案价着手。当初对洋房备案价格采用的行政手段干预,或许是惯性思维下的无心插柳,却没想到对我国住宅形态带来主导性的负面影响!备案价怎么改呢?笔者的建议是:只需要设定整个项目的住宅和别墅销售的2个最高限价,至于住宅中有差异产品的价格,让市场来选择和定价。希望通过对当前洋房的误区纠正,让商品房价格通过市场机制回归合理的价值逻辑。(完)

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