棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

众所周知,自2020年起,全国棚改拆迁量断崖式下滑,每年的棚改套数从超过600万套下滑至200万套左右,在不少城市房价高企的环境下,买一套房往往要掏空两个家庭的“六个钱包”,随着全国棚改、拆迁政策大范围出现,城里的老房子很容易就面临拆迁,比中双色球、大乐透容易多了,尤其是身处保障安居工程规划内的老房子,“中奖”的几率更大,先来看看棚改拆迁的变化。

以前的棚改拆迁:过去的棚改拆迁主要是以货币化安置政策为主,从2015年开始,2016年-2018年加速发展,导致市面上购房需求明显增加,拆迁户加快住房库存去化,渐渐的出现拆迁力度大的城市投资者接连出现,最终推高房价,然而随着房价逐渐走高,货币化安置政策得到降速,部分城市几乎完全停止货币化安置政策,采取置换房屋政策进行拆迁。

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

现在的棚改拆迁:棚改拆迁速度明显降低后,这几年楼市一直不温不火,老旧小区改造的到来,棚户拆迁数量明显下滑,即便是有棚改拆迁规划,拆迁的实际行动也被拖延,有的量了房屋面积几年也未拿到补偿款,有的则以拆迁安置为主,不补偿货币只置换房屋,这对房地产发展而言显然不如货币化安置政策更有刺激力,总体而言,现如今棚改拆迁不仅力度下降,拆迁对商品房的促进也没那么大了,这一点从房价整体下滑可以直观看出。

伴随着住建部对房企启动“三道红线”政策,有楼盘因为“红线”限制导致无法从银行融资,加上楼盘增多、房子总库存增加,依赖现金流的房企雪上加霜,根据人民法院公告网公开数据显示,2022年以来,截止到6月21日,全国共有176家房地产相关企业申请破产,房价下跌、需求降低、融资困难成为破产房企的直接因素。

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

“货币化棚改”政策又要重启?

关于“货币化棚改”政策,一直以来都是老旧小区、城中村老房子业主的期盼,电梯房居住感受和便利程度普遍高于步梯房,尤其是那些房屋年限较长的老房子,迟早都会面临拆迁,而拆迁时是置换还是货币化安置有明显区别,一般置换就是将老旧小区房子拆除后建更高、更密集的高层,而货币化安置可以拿着补偿款自主选择城市、楼盘。

先来看看2018年—2022年的棚改政策变化:

1、2018年开始,国家陆续收回地方棚改审批权限,棚改的“因城施策”消失;

2、2019年,住建部叫停部分城市不必要的“货币化安置”政策;

3、2020年旧改被首次提及,棚改计划大幅缩减,老旧小区旧改成老房子主要改造方式。

4、2021—2022年,原以为彻底停止的棚改小范围在开展,全年棚改数量维持在200万套左右。

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

从2021年的住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确指出,1、城市更新要严格控制大规模拆除,原则上拆除建筑面积或新单元不得大于现场总建筑面积的20%;2、城市更新要严格控制大规模增建,原则上拆建比不得大于2;3、城市更新严格控制大规模搬迁,就地、就近安置率不宜低于50%;4、城市更新需确保住房租赁市场平稳,租金年涨幅空间不超过5%。

很显然,从官方文件可以看出,棚改已经很难实施了,更别提“货币化安置”政策,最直接的因素就是,棚改拆迁在房价上涨时期不适合过多推动,况且现如今开发商处境也无法支持大规模棚改拆迁计划,地方拆迁所欠的债需要时间消化,开发商前期拿的地同样需要消化,那么是否意味着“货币化安置”政策过去不再来了呢?

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

郑州首启“房票式”棚改,2类人有福了

近日,郑州市发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》明确指出:

  1. 房票作为征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证,在买房方面等同于“货币”。
  2. 被征收人可凭借房票向参与房票安置工作的房企购买商品房,房票和房屋产权交换只能二选一。
  3. 被征收人选择房票安置的,由征收人给予8%的补偿权益金额奖励,假设拆迁评估补偿500万元,选择房票后补贴金额相当于540万元,还会以现金方式奖励3个月过渡费。
  4. 房票不限定于特定房企使用后,凡事产业房票安置的企业都可以由被征收人自主选择。
  5. 房票买房不在限购政策内。
  6. 房票买房超出免征契税部分享受税收减免。
  7. 房票买房后,凭借商品房购房合同在房屋所在片区学校办理子女入学,房屋交付之前保留原有被拆房屋入学资格。

从“房票安置办法”可以看出,两类人有福了。

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

第一类、被拆迁后仍然想在本市定居的家庭

众所周知,完全“货币化安置政策”无法有效避免人口外流情形,举个例子,某拆迁房拆迁款以现金方式结算,自身有买房需求,但不一定选择在本市买房,极大可能往经济更发达的省会城市甚至一二线城市购房,以“房票安置”方式结算拆迁款后,能够避免人口外流,对城市发展而言无疑是明智之举,更重要的事,房票安置政策更加照顾计划定居本市的拆迁家庭,8%的拆迁款奖励对买房而言不是小数目,并且还有税收减免政策,对拆迁选择定居本市的家庭而言,无疑是好事,意味着拆迁金额比一般货币化安置拆迁款更多,原本拆迁后买房的预算只是120平方米,选择房票后或许就能够得上130平方米的门槛了。

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

第二类、从事房票安置工程的开发商

之所以取消部分不必要的货币化安置政策,笔者认为货币化安置见效虽快,但并不精准,就如同日本当年为了救经济促进消费,盲目实行低贷款利率政策,忽略了救经济的精确性,导致低利率贷款政策流入市面上的钱偷偷大量流入房地产中,货币化安置政策也是如此,在中大城市的“虹吸效应”下,小城市经济、产业竞争力明显不如大中城市,原本想通过棚改拆迁推动城市更新,反而使得棚改拆迁的货币被虹吸到大中城市,所以“房票安置政策”无疑是对当地棚改拆迁开发商的利益保障,形成城市内循环。

棚改货币化和涨价去库存(棚改货币化谁提出的)

在楼事君看来,郑州的高层此番首提“房票式棚改措施”无疑是创新且有借鉴意义之举,值得全国城市因地制宜的借鉴,均衡发展促进省、市内循环,可以有效避免小城市货币化拆迁被虹吸而出现空置率升高,这也给未来棚改拆迁带来了新思路。#百V聊楼市#

对此,你认为房票安置政策好不好呢?欢迎下方留言一起讨论。

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