分摊面积谁搞出来的(分摊面积和房屋建筑面积区别)

买房是中国老百姓生活中的一件大事,而复杂的公摊面积分摊计算又让许多老百姓云里雾里,很多购房者在买房时不知道是否被套路,今天小编带大家从技术角度全面认识一下分摊计算方法,深入浅出地学会分摊计算。

首先,应明确以下几个问题:第一,分摊计算是以幢(栋)为单位,不同幢楼之间不存在共同分摊问题;第二,分摊的对象是共有(共同使用)面积,而共有面积分为两类:应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积,因此严格说分摊的对象是应分摊的共有面积(公摊面积),关于共有面积是否为应分摊面积,详细解释见《房产测量规范》(GB/T17986-2000)。第三,分摊计算是按比例分摊,一般是多级分摊而不是一次分摊。

其次,我们需要了解几个房产面积相关概念。为了说明问题,这里不用房产测量术语作为解释,而是用通俗的语言进行说明。建筑面积:整幢各层外墙投影面积之和;套内建筑面积:整幢房屋外墙中线或户的分隔墙中线以内去除共有面积的建筑面积;应分摊共有面积:需要分摊的共有面积,即分摊到功能区、层或户的面积,常见的部位是幢的外半墙、梯间、管道井等;使用面积:能供使用的建筑面积,也就是内墙以里的净空面积;产权面积:它有两个理解,从产权和法律保护上讲是房产部门核定的建筑面积,从技术上讲它是套内建筑面积与分摊所得面积之和。关于建筑面积、使用面积和套内建筑面积,请看如下3图及其解释。

分摊面积谁搞出来的(分摊面积和房屋建筑面积区别)

建筑面积:蓝色框以内,包括黄色阳台

分摊面积谁搞出来的(分摊面积和房屋建筑面积区别)

使用面积:橙色区域覆盖范围

分摊面积谁搞出来的(分摊面积和房屋建筑面积区别)

套内建筑面积:绿框以内,包括黄色阳台面积

最后,要把握好分摊模型的层级。为了把分摊问题说清楚,小编绘制了如下所示的分摊模型图。一般地,一幢房屋按照“幢-功能区-层-户”四个层级自上而下进行分摊。就是整栋房屋;功能区是根据房屋功能或特性划分的几个不同部分,如多功能楼的会议区、娱乐区、餐饮区等,又如商住楼的住宅和商用也可以看成两个功能区,单一住宅楼的不同单元也可视为不同功能区;是功能区内房屋的不同层次,如功能区内5层中的4层;就是产权户,我们在购买住宅房屋时,所发放的产权证就是以户为单位的。

分摊面积谁搞出来的(分摊面积和房屋建筑面积区别)

自上而下的分摊计算模型

磨刀不误砍柴工,终于盼到分摊计算了。在“幢”层次分摊中,首先划分若干功能区(本例以蓝色功能区1和绿色功能区2进行说明),找出功能区之间幢应分摊共有面积(橙色部分,如幢的外半墙、公共用房等)。在“功能区”层次分摊中,按照功能区1和功能区2的面积依比例进行分摊,如此橙色部分的幢共有面积被分配到功能区1和功能区2中。

接下来是把功能区面积分摊到层中,由于上一级分摊作用,功能区1(功能区2也适用,这里以功能区1进行说明)包含两部分应分摊的共有面积,即来自于功能区1分摊的部分幢共有面积(橙色)和功能区自身应分摊的面积(灰色)。在“层”层次分摊中,各层以面积为比例分摊功能区1中的橙色和灰色部分,完成“层”的分摊。

最后一级是分摊到户,在“户”层次分摊中,需要分摊的面积是来自“层”中的部分幢面积(橙色)、来自功能区1的部分自身应分摊面积(灰色)和层自身应分摊的共有面积(黑色),分摊的原则仍是各户按套内建筑面积依比例分摊。对于一个产权户,最终的产权面积就是套内建筑面积(蓝色)加上分摊所得面积(分摊的幢、功能区和层的部分应分摊的共有面积)。

上述的分摊模型每分摊一次,需计算一次分摊系数,最后一个分摊系数就是最终到户的分摊系数,从上述不难看出,分摊系数等于应分摊的面积除以参加分摊的各单元建筑面积总和。房屋功能不同,分摊系数也不同,步梯楼房分摊系数小,一般为0.1~0.17,电梯楼一般0.15~0.25,多功能楼一般0.17~0.35。买一套100㎡的房屋,如果分摊系数为0.15,公摊15㎡面积。因此若想公摊少,第一买小户型,公摊面积一定小;第二买一梯多户房屋,户数多则平均到每户的公摊面积自然小,当然,若想提高生活品质,独享一梯或购买大户型,就要多多承受公摊面积了。

需要指出的是,上述公摊算法是2000年《房产测量规范》提出的,时至今日很多规则已不适宜于当今复杂建筑物面积计算,因此全国大部分地方还有各自的测量标准和计算方法,至于《房产测量规范》为什么20年未修改,也许是为了维持房地产稳定发展吧,因为计算方法一旦改变,必然导致改变前后房屋面积计算规则不统一,引起不必要的麻烦。

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