中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

财法字〔1995〕6号

第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十四条的规定,制定本细则。

第二条 《条例》第二条所称国有土地使用权转让、地上建筑物及其附件并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承和赠与的方式免费转让房地产。

第三条 第二条所称国有土地,是指依照国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条 《条例》第二条所称地上建筑,是指建在地上的所有建筑,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

第五条 第二条所称收入,包括房地产转让的全部价款及相关经济收入。

第六条 本条例第二条所称单位,是指各类企业、事业单位、国家机关、社会组织等组织。

条例第二条所称个人,包括个体经营者。

第七条 本条例第六条所列的计算增值扣除项目具体为:

(1)土地使用权所支付的金额是指纳税人按照国家统一规定支付的土地使用权所支付的土地价款和相关费用。

(2)开发土地、新建房屋及配套设施(以下简称房屋开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目的实际成本(以下简称房屋开发成本),包括土地征用拆迁补偿、初步工程、建筑安装工程、基础设施、公共配套设施、开发间接成本。

土地征用拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动安置费及相关地下附着物拆迁补偿净支出、安置拆迁房屋支出等。

前期工程费用包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等费用。

建筑安装工程费是指以自营方式向承包商支付的建筑安装工程费。

基础设施费用包括道路、供水、供电、供气、污水、洪水、通信、照明、卫生、绿化等项目的开发。

公共配套设施费,包括开发社区公共配套设施不能有偿转让的费用。

间接开发费用是指直接组织和管理开发项目发生的费用,包括工资、员工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转销等。

(3)土地开发、新建房屋及配套设施费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用。

财务费用中的利息支出,可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,可以实际扣除,但最高金额不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除房地产开发费用。

各省、自治区、直辖市人民政府规定上述计算扣除的具体比例。

(4)老房子和建筑物的评估价格是指政府批准的房地产评估机构在转让使用的房屋和建筑物时,将重置成本价乘以新的折扣率。评估价格必须经当地税务机关确认。

(5)与房地产转让有关的税收,是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让房地产支付的额外教育费用也可视为扣除税款。

(6)根据本条例第六条(5)项规定,从事房地产开发的纳税人可按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和扣除20%。

第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象计算。

第九条 纳税人分期分批开发、转让土地使用权后,扣除项目金额的确定,可以按土地使用权转让面积占总面积的比例计算,也可以按税务机关确认的其他方式计算。

第十条 本条例第七条所列四级累进税率,每级增值金额不超过扣除项目金额的比例,包括本比例。

计算土地增值税税额,可以用适用税率减去扣除项目金额乘以快速计算扣除系数的简单方法计算。具体公式如下:

(一)增值额不超过扣除项目金额的50%

土地增值税=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额的50%,不超过100%

土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额的100%,不超过200%

土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额的200%

土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35%

速算扣除系数为公式中的5%、15%和35%。

第十一条 第八条(1)项所称普通标准住宅,是指按照当地一般民用住宅标准建造的住宅。高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分边界由省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额不超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,按规定计税。

本条例第八条(2)项所称的房地产,因国家建设需要依法征用或者收回的,是指政府批准的房地产或者因城市规划和国家建设需要而收回的土地使用权。

纳税人因城市实施规划、国家建设需要而搬迁的,按照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人,必须向房地产所在地税务机关申请免税,经税务机关审查后,免征土地增值税。

第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

第十三条 本条例第九条所称房地产评估价格,是指政府批准的房地产评估机构根据同一地段和类似房地产进行综合评估的价格。评估价格必须经当地税务机关确认。

第十四条 本条例第九条(1)项所称的隐瞒、虚报房地产交易价格,是指纳税人不报告或故意低报土地使用权、地上建筑及其附件价格转让的行为。

本条例第九条(2)项所称扣除项目金额不真实的,是指纳税人在纳税申报时不提供扣除项目金额的行为。

本条例第九条(3)项所称转让房地产的交易价格低于房地产评估价格,无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际交易价格低于房地产评估机构评估的交易价格,纳税人不能提供证据或无正当理由。

隐瞒、虚报房地产交易价格的,由评估机构参照类似房地产的市场交易价格进行评估。税务机关应当根据评估价格确定转让房地产的收入。

扣除项目金额不真实的,评估机构应当按照房屋重置成本价乘以新折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关应当根据评估价格确定扣除的项目金额。

转让房地产的交易价格低于房地产评估价格,无正当理由的,税务机关应当参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

第十五条 纳税人应当按照下列程序办理纳税手续:

(1)纳税人应在房地产合同签订后7天内向房地产主管税务机关申报纳税,并向税务机关提交房屋、建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房地产销售合同、房地产评估报告等与房地产转让有关的信息。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关批准后,可以定期申报纳税,具体期限由税务机关根据情况确定。

(二)纳税人按照税务机关批准的税额和规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,因成本确定或其他原因不能计算土地增值税的,可以预征土地增值税,项目全部竣工结算后进行清算,多退少补。具体措施由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

第十七条 第十条所称房地产所在地,是指房地产所在地。纳税人转让房地产座位在两个或两个以上地区的,应当按照房地产所在地分别申报纳税。

第十八条 《条例》第十一条所称土地管理部门、房地产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋和建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格和所有权变更。

第十九条 纳税人未按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征收管理法》)第三十九条的规定提供房屋、建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房地产销售合同、房地产评估报告等房地产转让相关资料的。

纳税人不如实申报房地产交易金额,扣除项目金额造成少缴或者未缴税款的,依照《征管法》第四十条的规定处理。

第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产取得的收入为外国货币的,应纳土地增值税按收入当天或当月1日公布的市场汇率计算。

第二十一条 本条例第十五条所称土地增值费征收办法,是指与本条例规定的征收对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

第二十二条 本细则由财政部或国家税务总局解释。

第二十三条 本细则自发布之日起施行。

第二十四条 参照本细则规定,征收1994年1月1日至本细则发布之日的土地增值税。

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