击败中海物业,保利物业有两把刷子|年报对比①

文/乐居财经 邓鑫妮

长期以来,外界看央企物业总会加上这样一层滤镜。

这是它们的特点,也是在动荡的市场环境中立足的基础。从这个角度来看,代表企业保利地产和中海地产很好地保留了这种色调。

作为中央企业物业,中海物业与保利物业有许多相似之处。同日发布业绩公告,规模大,增速低,利润低,不热衷收购并购……

在日趋激烈的资本市场,两家央企的底色浓郁、老本足够丰厚,资本照例给出了不错的评价。但是在增量方面,双刃剑的的弊端已经显现出来,增长缺乏活力、盈利提高受阻,鱼与熊掌不可兼得。

击败中海物业,保利物业有两把刷子|年报对比①

保利物业押注第三方公服

中海物业关联方贡献巨大

保利地产和中海地产都不是收购牌桌上的熟面孔。财务报告显示,过去一年,两家物业企业的重大并购以挂零告终。

保利地产努力拓宽第三方渠道,贡献了一半以上的规模;中海地产也在扩张,但主要是关联方运输。

2021年,保利地产在管理面积上获得4个.与去年同期相比,65亿平方米增长了18亿平方米.3%;第三方面积2.面积79亿元,占60%左右。

保利地产在第三方的努力主要与其在公共商业形式上的深度培育有关。保利地产将分为住宅、商业和办公楼、公共和其他物业,其中三个板块分别占45%和3%.4%、51.6%。

大学、教研物业、城市景区、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等公共和其他商业形式占规模的一半以上,需要从第三方积累力量。

目前,公共和其他物业服务项目的数量为541个,比2020年底增加了148个。,较高的规模比例并没有带来相同比例的收入,公共和其他物业的物业管理服务收入约为14.物业管理服务总收入约62亿元.其规模占51%.6%。

期间,中海物业管理建筑面积2.6亿平方米同比增长38亿平方米.9%;第三方面积只有7200万平方米,占27%.7%。然而,新项目的65%.8%来自独 立第三方。

中海地产的面积增长率远高于保利地产,但其规模远低于4.保利地产65亿平方米。与世茂服务、金科服务、融创服务50%以上相比,中海地产38.9%的增长率只能排在后面。

估值下降,赶紧上车。在一波又一波的渲染中,2021年上市物业企业的并购金额再创新高。据乐居财经统计,去年共收购65家上市物业企业,金额超过340亿元。碧桂园服务、恒大物业、雅生活活活跃,但中海物业和保利物业不为所动。

有趣的是,保利地产不仅没有大规模收购,而且两次将募集到其他项目的金额分配给其他项目。2121年4月和2021年7月,保利地产将投资和并购资金从57%减少到18%.截至去年年底,这部分还有8%.未使用64亿港元

保利物业社区增值投资多少

中海物业毛利率连续五次下降

基本物业管理服务赚的钱有限,这基本上是所有物业企业的共识。为了扩大蛋糕,物业企业需要在物业管理服务之外努力工作。

保利地产主动深入挖掘社区增值服务的利润,而中海地产则看中了停车位销售业务。

但事实上,两家企业的整体盈利能力并不高,在毛利率方面,甚至处于上市物业企业的尾部。

去年,物业管理服务、居民增值服务和非居民增值服务的毛利率全面下降;保利物业增长波动,非业主增值毛利率下降,其他业务增长较小。

截至2021年12月31日,保利物业收入107.83亿元,较去年同期增长约34.2%;年内利润8.同比增长252亿元.1%;总毛利率18.68%,同比微涨0.03个百分点。在所有业务中,社区增值毛利率最高,达到31.4%。

在今年的业绩会议上,保利地产明确表达了对社区增值的信心,我们认为社区增值服务具有长期的发展潜力,因为社区消费场景正在迅速变化,需求正在下降;政府鼓励社区承担居民服务,政策方将采取更有效的措施。

2021年,保利地产两次增加社区增值服务预算,上市募集资金约32元.6亿港元将投资该业务,占60%以上。截至去年年底,开发社区增值的募集资金已花费31美元.6亿港元。

然而,高投资的效果并不好。2021年,其社区增值服务收入达到23亿元,占总收入的21元.比去年同期下降03%.4个百分点;收入涨幅也不如其他两项业务,仅为31.6%。

相比之下,中海地产的收入规模不高于保利地产,但净利率略高。数据显示,去年中海实现了94个收入.42亿港元,同比增长44.3%;年内利润9.87亿元同比增长40亿元.6%。

管理层承认:该公司的毛利率在过去几年确实有所下降。去年下半年比上半年有所逆转。总体而言,2021年仍低于2020年。

中海地产低毛利的困境不是一蹴而就的。其整体毛利率连续五年下降。2017-2021年毛利率分别为23.9%、20.43%、19.95%、18.27%、17.39%。

毛利率全线下降,中海地产也在努力弥补。停车位交易业务是一个大胆的尝试,现在可以带来好的效益。

2018年下半年,中海地产开始了停车位交易业务,2019年正式列为收入板块。截至2021年底,中海地产停车位交易业务实现收入2.3亿港元同比增长10亿港元.9倍。

年报披露,2021年中海地产共售停车位 2067年,去年有164个停车位出售。销量大幅增长,利润立竿见影。报告期内,利润从去年的1940万港元增加到 6490万港元。

积极投票资本

估值市盈率最高

看看去年保利地产和中海地产的公告,内容不多,大部分是月报或财务报表,基本没有新收并购和融资。

尽管如此,中央企业的背景和房地产背景仍然吸引了许多资本的关注。此外,房地产行业的变化已经转移到物业管理行业,物业企业的资本表现再次重组。

击败中海物业,保利物业有两把刷子|年报对比①

中海地产是一批较早上市的物业企业,2015年10月以介绍的形式登上资本舞台。开盘股价低,只有0.经过七年的沉淀,98港元/股的股价已经上涨了8倍多,截至4月20日收盘报价9.28港元/股。

市值方面,中海地产总市值255亿元,仅次于碧桂园服务和华润万象生活。总的来说,资本对中海地产持乐观态度,市盈率(TTM)排名第五的31倍。

年报公布后,包括海通证券、中泰国际在内的6家证券机构对买入或优于市场进行了评级。

与中海地产近七年的资本长跑相比,保利地产上市才两年多。2019年12月,保利地产敲响了即将到来的新年钟声。

保利地产的初始开盘价为34.67港元/股高于物业股平均水平。截至4月20日收盘,保利物业报价51.5港元/股上市以来涨幅48.54%,这个价格是目前物业管理股中最高的,华润万象生活在37%.25港元/股排名第二。

保利物业总市值238.市盈率25亿元(TTM)27.52倍,分别在物管股中排名第四和第六,落后于中海地产。

保利地产在第三方公共服务方面的实力受到了许多机构的青睐。广发证券表示:公司第三方合同储备丰富,基本物业管理增长确定性强,公司公共服务深度深化毛利率有望继续提高。

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