任泽平关于预售制的理性思考

任泽平关于预售制的理性思考

导读

本文试图从理性、客观、专业、长远的角度探讨当前的房地产商品房预售制提出短期和长期的建议,促进房地产市场的长期稳定和健康发展。

核心观点:是时候取消商品房预售制度了。用你的钱建你的房子是不公平的。以后谁有钱谁建房,没钱没实力就别建了,不能把包袱扔给老百姓和社会。1998年房改期间,全国房屋短缺,开发商资金短缺。预售制度是权宜之计。现在全国套户比例超过1。从大发展到股票时代,对购房者不公平的预售制度已经过时消,改为现房销售。以后一手交钱,一手交房,自然地义。当然二次房改这是一项技术工作,兼顾解决停贷、复工保交楼、重组房地产企业债务、恢复市场信心和长效机制四大关键城市战略、人地挂钩、中性金融稳定和房地产税。这有助于贯彻中央住房不投机精神,保护购房者权益,帮助房地产企业稳步发展,一举多得,规划长远。如果我们按照经济规律工作,中国将能够实现房地产的软着陆和长期稳定健康发展,跨越这一关,解决世界问题。

正文

1 目前停贷现象的深层次原因:预售制度的负面影响突出

总的来说,目前停贷项目占比较小,但要高度重视,防患于未然,避免风险升级。如果及时出台统筹兼顾各方的有效措施,顺势推进二次房改,可以借机将房地产市场发展推向正轨。

停贷项目所属房地产企业多为以往债务违约风险的民营房地产企业,主要分布在河南、湖北、湖南等地。

从区域分布来看,截至7月13日,停贷项目主要分布在河南、湖北湖北和湖南。河南涉及35栋房地产,占全国34%;其次,湖北和湖南有15栋有问题的房地产余大部分省份,如江苏、江西和河北,基本上都是个别现象,不到5栋。

从城市的角度来看,河南、湖北、湖南省会,即郑州、武汉、长沙的停贷楼,分别为26、7、5个。沈阳等二线城市南宁、昆明和合肥有3、3、2、2个停贷项目。其他弱二线和内陆基本面较差的单城市项目数量基本保持在2-3个。

从房地产企业的角度来看,大部分都是以前爆雷的民营房地产企业。当然,大多数违约房地产企业的项目仍在努力交付

总的来说,涉案楼盘主要是延期交付多年的楼盘,以及未到交付时间但资金紧张、复工困难的停工,反映了商品房预售制负面影响越来越突出。

2.客观评价预售制度的功过:曾经做出重大贡献,现在已经过时,弊端日益突出,需要改革

为什么建议取消预售制度?预售制度怎么来的?国外什么情况?简单科普一下:商品房预售最早源于中国香港,俗称卖楼花,卖期房是一种开发商杠杆方式。1998年,由于商品房短缺和房地产企业资金短缺,引进了中国香港商品房预售制度。事实上,世界上许多国家都有预售制度。然而,关键是,发达国家一般都有严格的监管和保障措施,开发商可以在项目获得政府批准后开始销售,买像中国支付首付后的银行一次性贷款,而是根据开发商项目进度分期付款。因此,预售制度需要严格的资本监督、分期付款和违约处罚措施作为保证。如果没有这些保证措施,它将触发风险,对购房者不公平。因此,最好借此机会取消预售制度,将来改为现有房屋销售。客观地说,预售制度有一定的历史阶段。现在中国的住房已经进入了股票时代。取消预售制度将有助于减少负债和杠杆,不再将未完成的风险留给人民和社会。当然,这需要配套房地产企业的债务重组、复工保险交付、恢复市场信心和房地产长期机制。这是一项技术工作。只要我们坚持市场化改革,中国就能解决这个问题,让房地产回归实体经济和生活属性,安居乐业。

预售制作为我国商品房销售的主要途径,大大缩短了房地产企业现金回笼周期,增加了市场商品房供应,促进了城市化进程。商品房预售最早出现在中国香港,俗称卖楼花,卖期房,是房企放杠杆的一种方式。20世纪90年代,在中国大陆住房制度改革初期,由于房地产企业资金不足,商品房供应量小,商品房预售制度引入香港经验。预售制度在过去20年中在中国房地产市场的稳定发展中发挥了重要作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资本需求,而且提高了居民的生活水平,中国城市居民从圆柱形建筑到住宅社区,从全民住宅到基本住宅,住房事业取得了巨大的进步,几十年完成了发达国家数百年的城市化。目前,预售制已成为我国商品房销售的主要途径,2021年我国期房累计销售面积达到15.6亿平,占商品房总销售面积的87%。

世界上许多国家都有住房预售制度。由于市场发展和行业环境的不同,预售制度的具体内容存在很大差异。发达国家普遍有严格的资本监督、分期付款和违约处罚措施。房地产企业只有在项目获得政府批准后才能开始销售,但买方在支付首付款后,并没有像中国那样从银行一次性贷款,而是根据项目进度在完全交付前分期付款。如果房地产企业因某种原因推迟工程进度,买方可以与房地产企业协商推迟付款,并要求房地产企业采取一定的补偿措施。此外,如果房企无法在合同规定的日期内交付,购房者可根据合同要求退款或赔偿。

3 取消预售制是二次房改的大趋势

随着中国房地产市场从增量时代进入股票时代,商品房预售制度的使命可能已经完成。根据我们的《中国住房存量计算报告》,2020年中国城市住房套户比例为1.09一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12.中国住房总体平衡。经过20多年的快速增长,房地产增量时代已经基本结束,全国房屋几乎建成。除了人口流入的都市区城市群面临一定的住房短缺外,东北、西北、非都市区城市群的低能城市大多供应过剩。由于人口迁移严重,未来过剩程度将加深。行业进入股票时代,意味着中期将进入洗牌阶段,程度参考当年的纺织家电。

任泽平关于预售制的理性思考

任泽平关于预售制的理性思考

不可否认,预售制度背后隐藏的风险确实存在,当前的负面影响越来越突出。想想看,绝大多数商品都是一手交付的,预售制度是对买家的单方面不公平制度,买家几乎承担了所有商品无法交付的风险。从个人角度来看,预售制度对房者非常不公平。例如,交付等待期一般为两年。在此期间,购房者不仅承担银行利息,还承担延迟交付和房屋质量房产证延迟甚至无法交付房屋的风险。从行业层面来看,预售制度促进了部分房地产企业的过度借贷和高杠杆扩张。如果遇到下行周期,将导致资本链断裂、项目搁置等一系列风险。

我们曾提出 房地产是最硬的泡沫,要软着陆,避免硬着陆,用时间换空间。改革不仅要下定决心,还要考虑一个过程。短期内,立即取消预售制度是不现实的。目前房地产企业资金短缺,会增加房地产企业的压力,难以保证其他项目的顺利交付。从长远来看,如果能够逐步取消商品预售制度,实现房屋销售,不仅可以减少房地产企业的过度承诺,而且有助于降低房地产企业的杠杆率,这是人们的愿望,也是《纽约时报》的必然。

简单来说,如果取消预售制度,改为现房销售,开发商会拼的不是各种营销手段,眼花缭乱,不知道能不能兑现,而是优秀的产品质量和诚信,这是购房者最根本最实质的保证,会大大提高开发商的建筑质量,实现好钱驱逐坏钱。所有商业的本质都是善良,以客户为中心,房地产也不例外。普通人买房是件大事。烂尾毁了三代,好房子幸福了一家人。从这个角度来看,取消预售制度和实施现房销售是实现人民安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重要措施。

十年前作者在那里国务院发展研究中心在参与财税改革方案研究时,预售制、房地产税、人地联系、金融稳定、房地产企业杠杆率等长期系统专项研究。(参考后来形成的《房地产周期》和《全球房地产》)

在取消商品房预售制这个问题上,已经有一些地区开始探索。2019年,广东发布《关于商品房预售制度的意见通知》,表示将逐步探索取消试点商品房现有销售制度和商品房制度的可能性;2020年,海南发布《关于建立房地产市场稳定健康发展城市主体责任制的通知》,要求规划新的土地建设商品房。实行现有住房销售制度;湖南省在《湖南省推进新商品房交付证书改革实施计划》中明确规定,自2022年以来,湖南省所有城市规划范围内取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施交付证书。

4 促进房地产市场稳定健康发展

根据国际经验,预售制度需要严格的资本监督、分期付款和违约处罚措施,否则很有可能触发风险,对购房者不公平。从短期来看,建立风险防治机制、加强资本监督、保障建筑、保障民生是当务之急。从长远来看,最好借此机会逐步取消预售制度,及时改为现有住房销售。

客观地说,预售制度有一定的历史阶段,但现在中国的住房已经进入了股票时代。取消预售制度有助于减少负债和杠杆,确保房地产的稳定健康发展,不再将风险转移给人民和社会。当然,这是一个系统工程,不仅取消预售制度可以解决问题,还需要配套房地产企业债务重组、复工保险交付、恢复市场信心和房地产长期机制。这是一项技术工作。只要我们坚持市场化改革,中国就能解决这个问题,让房地产回归实体经济和生活属性,安居乐业。

短期房地产市场稳定措施:目前房地产复苏基础不牢固,在坚持住房不投机的前提下,地方政府应继续适度放松城市政策,促进房地产市场信心的恢复,促进软着陆。

1)适当降低人口流入地区限购门槛,充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。

2)适度放宽二手住房限价政策。一些热点城市仍实行二手住房贷款限价政策。银行按照有关部门规定的参考价格向买方贷款。参考价格仅为市场价格的7-8%,居民合理贷款金额明显有限。

3)降低第一套首付比和改进型第二套首付比,减少刚需人群和改善型购房人群首付压力,实现居民居住居住宜居。

4)通过贷款延期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企银行贷款延期,缓解短期贷款现金流压力。为优质房地产企业提供合理的并购贷款和并购债券支持,通过并购解决行业内的风险,防止风险感染和扩大。支持金融机构市场化,参与房地产企业不良资产的解决和交付,创造一些金融工具。

5)加强资金监管,严格要求房企与监管机构、监管银行签订监管协议,对信用不同的房企实行差别化资金监管额度,按照工程进度支取相应比例资金。

长期住房制度建设。根据我们对美国、日本、英国、香港、德国的看法。新加坡对住房制度和房地产市场的研究,结合我国住房制度的现状和发展阶段的特点,建议以城市群战略、人地联系、金融稳定、房地产税为四大支柱,建立长期住房制度。

一是推进都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家数百年人口迁移的研究,发现人口迁移和集聚是城市圈城市群的基本规律,人们跟随产业,人们走向高处。

二是以常住人口增量为核心改革,优化土地供应。

三是保持货币政策和房地产金融政策的长期稳定。

四是稳步推进房地产税试点。稳定增长是今年宏观经济的重中之重。今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。经济模型评估房地产税对各方的影响。

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