土地出让的楼面价与地产核心指标容积率

6月14日,2022年西安第一批集中土地供应第二轮土地拍卖结束。除了地籍号、宗地位置、转让面积和土地拍卖地块的用途外,最受关注的是楼面价格的交易指标。

土地出让的楼面价与地产核心指标容积率

那么楼面价格是多少呢?楼面价格是单位建筑面积分摊的土地出让价格。一般来说,它是你社区所有地面上的房屋的土地出让价格,包括住宅、棚屋、门房和其他每平方米分摊的土地出让价格。是的,你的房子和棚子的价格是一样的。

这样计算楼面价。

土地出让的楼面价与地产核心指标容积率

我们以GX-以3-33-26地块为例,土地出让面积23889.6平方米,成交价82500万元,每平方米土地价3.45万元。我们地上建的房子都是二三十层。按照一层满铺地块后,按照地块容积率的要求,最多可以平均铺成两层半,即一平方米的土地可以建成两层半.5平米建筑。我们用每平方米的土地价格除以2.地面价格为13814元/平方米。这是土地价格转换为地上每平方米建筑共享的土地出让金。

在计算上述土地楼面价格时,我们使用了容积率指标。这一指标非常重要。它是每个开发项目的核心、灵魂和红线。如果你想了解房地产的规划、成本和质量,你必须首先了解这一指标。

容积率是指一个社区地面总建筑面积与用地面积的比例。例如,如果你的社区只有一栋28层的建筑,每层100平方米;有20平方米的配套门房,40平方米的配套地面设备房,20平方米的车棚,都是一层。那么社区的总建筑面积是2880平方米。如果社区占地500平方米,容积率为2880/500=5.76。

容积率指标是政府规定的最大建筑面积和土地比例。对于开发商来说,容积率决定了房屋开发中地价成本的比例。当地价一定时,容积率越大,地价比例越低,容积率越小,地价比例越大。为了实现最大的销售面积,房地产公司往往坚决不允许规划设计损失(损失小于政府规定的限额,建筑面积少),同时尽量减少配套面积,改善住宅商业面积,实现利润最大化。

对我们普通人来说,容积率指标直接涉及到生活的舒适性。例如:拆迁安置区,为节约土地成本,容积率一般大于5,住宅为100米高层。刚需商品房,也是为了分担土地成本,满足一定的舒适度,容积率往往控制在2.8左右,主要是高层加小高层。而改善型住房,不再刻意追求土地分摊成本,容积率再次降低,以小高层、多层住宅为准,容积率多为2.0以下,至于零点几,住宅容积率一点几不再考虑土地成本,它追求高山流水,鸟语花香。

土地出让的楼面价与地产核心指标容积率

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