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房地产基础销售培训教程

目录

第一章 房地产基础知识及法律法规

第二章 销售接待礼仪

第三章 电话接听及回访技巧

第四章 房地产销售技巧

第五章 房地产销售业务流程

第六章 销售人员个人素质、能力的培养

第七章 市场调研

第八章 家装知识

共186页

第一章 房地产基础知识及法律法规

一、房地产基础知识:

房产:

是指房屋的经济形态,在法律上有着明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他 用途的房屋。

地产:

是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系:地产在法律上有着明确的权属关系,而土地则没有明确的权属关系,它是一个统称。

房地产

也称不动产,是房产和地产的总称,是指导土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物有其他附带的各种权利(所有权,管理权,转让权等)

房地产业:

是指土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发:

是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施,房屋建筑的活动。

土地所有制

在我国,现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和集体所有制(即集体所有)两种形式。

任何个人均不能取得土地所有权。

土地所有权:

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。

在房地产开发中,房地产开发企业取得的只是土地的使用权,而不是土地的所有权,同样,消费者购买商品后,对该房屋所占用的土地,不享有所有权,只拥有使用权。

土地使用权:

土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。

开发商要进行房地产开发,首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种:

(1) 土地使用权的出让,土地使用权的出让是指国家以协议,招标,拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

(2) 土地使用权的转让。土地使用权的转让是指土地使用者通过出售,交换,赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

(3) 土地使用权的划拨,是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,须经政府及土地管理部门同意,并按规定补交出让金后方可进行转让,出租和抵押。

土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地(即熟地)。

生地:

是指空地,田地,未开垦等不具备使用条件的土地。

熟地:

是指已经完成三通一平或七通一平等工作,具备使用条件的土地。

三通一平:

是指在土地开发时进行的通水,通电,通路和土地平整工作。

七通一平

是指给水,排水,电力,通讯,燃气,热力,道路通,土地平整。

土地使用年限:

首先应该明确,房屋的所有权是不存在年限问题的,也就是说,房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制。但是,商品房所占用的,通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。

不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时,都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》,其土地使用年限按国家规定执行,即:

(1) 居住用地七十年。

(2) 工业用地五十年。

(3) 教育,科技,文化,卫生,体育用地五十年。

(4) 商业,旅游,娱乐用地四十年。

(5) 综合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同,依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。

必须注意的是,购房者所得到的土地使用权,是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此,购房者在签订购房合同或取得产权证时,其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。

另外,有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回,其实这种观点是错误的,土地使用年限到期后,只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。

地籍:

我们通常所指的地籍,产籍,房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况,社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲,是对在房地产调查登记过程产生的各种图表,证件等登记资料,经过整理,加工,分类而开成的图,档,卡,册等资料的总称。

宗地

是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。

宗地图:

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

(三)、与房地产开发相关的企业

开发商:

开发商是指从事房地产开发经营业务的企业。

房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力和资信,因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时,他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。

对于一个合法的在售项目,其开发商首先应取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工证》和《销售许可证》等相关证书。

另外,开发商的资质等级也是购房者极为关注的,高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。

1、资质一级企业

(1) 自有流动资金2000万元以上,注册资金不低于2000万元。

(2) 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人,其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。

(3) 设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上(含经济师)职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

(4) 具有5年以上从事房地产开发的经历。

(5) 近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积、或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程资质合格率达100%,优良率达20%以上。

2、资质二级企业

(1) 自有流动资金1000万元以上,注册资金不低于1000万元。

(2) 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。

(3) 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

(4) 具有3年以上从事房地产开发的经历。

(5) 近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积,或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%,优良率达10%以上。

3、资质三级企业

(1) 自有流动资金500万元以上,注册资金不低于500万元。

(2) 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。

(3) 工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称,其他业务负责人具有相应助理以上职称,配有初级以上职称的专业统计人员。

(4) 具有2年以上从事房地产开发的经历。

(5) 累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积,或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100%。

4、资质四级企业

(1) 自有流动资金200万元以上,注册资金不低于200万元。

(2) 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。

(3) 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员。

5、资质五级企业

自有流动资金不低于100万元,具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。

承建商:

即建筑商,是指从事住宅建设的企业。这里必须注意,建筑商不是开发商,建筑商是负责施工建筑的,它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。

目前,国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高。

监理公司

对于任何一个建设工程来说,都必须有工程监理企业,其职能是对工程建设进行监督,以确保工程质量。

工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级,并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。

(四)住宅的类别

商品房:

是指房地产开发经营企业开发的,建成后用于市场出售的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

商品房的种类繁多,主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等,建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合,按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房……

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房

经济适用房:

是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。

经济适用房不是人人都可以买的,购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件,并经过排号购买。

公房:

也称公有住房、国有住宅,它是指由国有以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。

目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类,一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房

私房:

也称私有住宅、私产住宅,它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。

集资房

是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过辞行集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权;个人部分出资的,拥有部分产权。

廉租房:

在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念,类似于香港的“廉租房”。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。

安居房:

是指实施国家“安居(或廉居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。

水景商品房:

是指依水而建的房屋。

TOWNHOUSE:

TOWNHOUSE通俗的解释是联排住宅,由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落,但院子一般不超过50平方米,另外还有专用车位或车房,离城不太远,价格不算太贵,属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期,目前在欧美十分普及。

商住住宅:

是SOHO(居住办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

酒店式公寓

所谓酒店式公寓,是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年,意为“酒店式服务,公寓式的管理”,市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。

智能化小区:

所谓智能化住宅小区,是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统,以综合布线为基础框架,以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化小区从现代生活需求出发,综合运用计算、信息、通信、控制等科学技术,以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务信息服务系统为依托,用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台,为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。

绿色住宅:

绿色住宅是近年来兴起的一种居住概念。专家认为,“绿色住宅”以可持续发展的思想为指导,意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一,好在“以人为本”的基础上,利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境,同时又要控制对自然资源的使用实现向自然索取与回报之间的平衡。

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面,真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑,具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

(1) 节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖,该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料,抗压强度在8兆帕以上,在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制作砖,该砖的重量只有普通砖的一半,但强度却是普通砖的两倍。

(2) 充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量,而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃,设计明厅、明卫、明厨等,就能节约大量的电能;尽可能采用太阳能热水系统,采用小区共用供热系统,都是充分利用自然能源的有效途径,可减少对大气的污染。

(3) 垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也发球绿色环保,与住宅环境息息相关,专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。

SHOPPING MALL

SHOPPING MALL,直译为“步行街购物广场”,是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式,它具有四大开放性的公共休闲广场,强烈吸引人气;开放性的对外交通设计,广纳周边人气;相对闭合的内部通道回路,充分利用有效人流;购物与休闲良性互动,形成惊人的商业效应。

(五)住宅的层数划分

低层住宅:

是指层数为1至3层的住宅。

多层住宅:

是指层数为4至7层的住宅。多层住宅常出现于小城市,其性能价格比较高,公共空间与氛围较好,公摊面积少,物业费较低,是广泛建造的一种住宅类型。

小高层住宅:

按照国际通告划分标准,小高层住宅是指层数为8~16层的住宅。

高层住宅

是指层数在16层以上的住宅。其中,层数在40层以上的为超高层住宅。

(六)住宅完工程度

期房:

从专业角度来说,期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。

现房:

这种所谓的“现房”,就是指消费者在购房时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。

准现房:

是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

尾房:

又称扫尾房,它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。

二手房:

即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。

存量房:

即二手房的书面称呼,是相对首次成交的商品房而言。

毛坯房:

“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解,是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋,这些房屋大部分不能保证基本入住。

精装修房:

简单的说是带上被子就能去睡的房子,但要说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。

二、建筑与规划知识

(一) 基本规划术语

居住区:

是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合,设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。

居住小区:

居住小区一般称为小区,是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合,以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则,并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。

住宅用地:

住宅用地,是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

公建用地:

(全称为公共服务设施用地),是与居住人口规模相对应配建的,为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

(1) 居住区(级)道路:一般用以划分小区的道路,在大城市中通常与城市支路同级。

(2) 小区(级)路:一般用以划分组团的道路。

(3) 组团(级)路:上接小区路、下连宅间小路的道路。

(4) 宅间小路:住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

公共绿地:

满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

配建设施:

与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心:

是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

人口毛密度:

人口毛密度=小区内总居住人数÷小区内占地面积(公顷)。

(二) 住宅的建筑形式

单元式住宅:

又叫梯间式住宅,是多层,高层住宅中最常见的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般每个楼梯可以安排2~4户(大进深住宅每层一梯可安排5~8户)。

公寓式住宅:

公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有一部分附设于旅馆酒店之内。

花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都是较高的标准,一般为高收入者购买。

(三) 户型结构

标准层:

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

跃层住宅:

跃层式住宅俗称“楼中楼”,是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布,上下层之间的通道不通过公共楼梯,而采用户内独用的小楼梯连接。

复式住宅:

在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通住宅(普通住宅层高通常为2.8~3.0米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。

人们常把影视中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅,它与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说,跃层式住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲,如果上下两层完全分隔,应称为跃层式住宅;如上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分,即为复式住宅。

错层住宅

户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。

退台式住宅:

退台式住宅又称为“台阶式”住宅,其外形类似于台阶,特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台,可做花园使用。目前国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

“蜗居式”小户型:

是指那些一室半的“小户型”住宅,它虽比一般标准户型的面积要小1/3左右,然而设计比较精巧,而且较为合理,“麻雀虽小,五脏俱全”,并可随意确定居室内各部分面积。如有孩子,也可有独自的小天地。因此,只要巧妙布置装修,“蜗居式”小户型同样能营造出温馨的家庭气氛,而房价却可便宜许多。

此种小户型住房,对稍具实力的“单身贵族”、离婚居住者、打工族、新婚小两口等购房者成为实惠。

“大开间,空壳型”住宅:

又称“大开间、自由分隔空壳型”户型,是指不受固定户型困扰、可根据住户爱好和用途任意分割装饰,使居住格局体现个性化特色的户型。

“毛坯型”住宅:

是指在住宅在交房时未经装饰,也不附过多的起居设施,公是完成土建、水电等基本工程,地面为粗糙的混凝土土面,房顶仅抹灰层,预留卫生间、浴缸、水、气管道。

露台:

是一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。

阳台:

是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

走廊:

是指住宅套外使用的水平交通空间。

过道:

是指住宅套内使用的水平交通空间。

地下室:

是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2倍。

半地下室:

是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

玄关:

就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。

隔断:

是指专门作为分隔室内空间的不至顶的半截立面。

外飘窗:

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。

(四) 住宅的建筑结构

所谓住宅的结构,一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。开发商在建设住宅之前,必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型而对消费者而言,了解建筑结构类型及其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要的。

住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言,根据受力传递系统,可以分为框架结构和剪力墙结构、框架—剪力墙结构;根据采用的结构墙体材料划分,可以分为砌体结构(如砖混结构、砌块结构等)、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。

框架结构:

框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土膨胀珍珠岩浮石蛭石陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

框架—剪力墙结构:

框架—剪力墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间满足不同建筑功能的要求,同时又有足够的剪力墙,有相当大的刚度。

钢筋混凝土结构:

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。

钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。目前,高层住宅多采用这种结构,其缺点是工艺较复杂,建筑造价较高。

钢结构:

钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作,它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境以及废旧料可以回收利用等优点。

板楼:

从建筑物本身来说,板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看,板楼就是东西长、南北短的建筑,也就是说在板楼的平面图上,长度要明显大于宽度,其外形为规则的条状,就像一个长方形,通常采用一梯两户布局,上到楼层后,左右各只一户。

板楼有低层、多层,最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

综合而言,板楼有四大优点:

(1) 南北通透,便于采光通风。板式住宅多是正南北方向,进深在15米左右,南北通透,便于采光与通风,而且户型方正,平面布局合理,各功能空间尺度适宜。通常而言,由于板楼的面积充裕,因而户型设计更容易出精品。

(2) 均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠。正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距较小。板楼由于住户不多,居家生活也比较清静。

(3) 管理成本不高。通常而言,板楼的管理成本普遍较塔楼低廉,除一些配套设施要求较少外,仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。

(4) 面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、侯梯厅、变配电机房等公共设施面积较大,都将摊到每个业主的头上。

同时,板楼也有两项缺点:

(1) 建筑密度低,房价高。板楼社区多属低层低密度,容积率较低,尽管居住舒适性强,但房价一般比较高,特别是在城区内寸土寸金的地段,为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。

(2) 户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用,不可以变化, 这一点不如塔楼的可改造性强。

塔楼:

是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态,它以电梯、楼梯为布局核心,通常为一梯六户到八户,上到楼层之后,向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看,塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层到35层,超过35层的是超高层。

同样,塔楼也有四大优势:

(1) 节约土地资源,房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高,因而可以节约宝贵的土地资源,有效降低每平方米的房价,让更多的人安居。

(2) 空间结构灵活,宜于改造。塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外,户内分隔墙基本都可以拆改,某些塔楼甚至可以将整层楼面打通,灵活分割户型。

(3) 结构强度高,抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构,现场浇筑楼板,因而其强度结构比板楼高,抗震性与安全性很好。

(4) 居高望远,视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景,相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。

此外,塔楼有两项缺点:

(1) 均好性差,居住密度高,通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为6户以上,甚至高达12户,数百户人家挤在一栋大塔楼里,居住环境当然不如板楼优越。而且,因为进深大、户数多,塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后,且不可改变。

(2) 面积使用率不高,存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右,而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风,这样的地方被称为“灰色空间”。

(五) 住宅的三维空间:

无论何种住宅,都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”,在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”,并有统一的标准规定。

住宅的开间:

在住宅设计中,住宅的宽度是一间房屋内一面墙到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。

住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定,住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前,一般商品房住宅的开间为3.0-3.9米,砖混结构住宅一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。但同时,小开间住宅也存在着许多弊病。因为开间小,在住宅建筑面积中,承重墙、柱的结构面积相对较大,从而使得有效使用面积缩小;同时由于开间小,房间分割过小,不适应家庭居住行为变化的要求,而且住房很难自行改造。

住宅的进深:

住宅的长度即进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙到后墙的定位轴线之间的实际长度。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,食物中毒进深在设计上有一定的要求。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

虽然进深大的住宅可以有效地节约用地,但在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0米左右,不能任意扩大。

住宅的层高和净高:

住宅的高度可以用“米”或“层”来计算,每一层的高度称为层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的层高都在2.8米~3.0米居多。

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿,冻融破坏,因此要求使用耐水性较好的材料砌筑,或用水泥砂浆抹面来保护。

外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称"中空玻璃",这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些?

(1) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

(2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

(5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。

(6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

(8)与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

(9)建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。

(10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

(11) 有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

(14)依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

2、计算一半的建筑面积有哪些?

(1)有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。

(2)独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

(3)未封闭的阳台,按其水平投影面积一半计算面积。

(4)建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

(5)建筑物间有顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

(1)空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

(2) 检修、消防等室外爬梯。

(3)没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。

(4)建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。

(5)舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

(6)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊?

应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊?

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

(六) 住宅建设的技术经济指标

消费者在购房时,除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重,他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

以下所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

特别提示:对于发展商来说,容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

建筑容积率:

所谓建筑容积率,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积(总建筑面积)与规划建设用地面积(总用地面积)之比,这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内,但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为:建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积×100%。

例如,某小区的规划建设用地面积这10000平方米,建筑总面积为18000平方米,则其容积率为1.8(18000÷10000)。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

建筑密度:

所谓建筑密度,即建筑覆盖率,是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积(即房屋首层的占地面积)之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为:建筑密度=建筑占地总面积÷总用地面积×100%

例如:某小区的规划建设用地总面积为10000平方米,项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平方米,则其建筑密度为30%(3000÷10000)。

建筑密度作为一项指标,可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。一般来说,低密度总是配合高容积率出现,同等条件下,应选择密度低的项目。

绿地率:

所谓绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下,住宅项目的绿地率应不低于30%。但同样由于受土地成本的限制,并不是每个项目都能做到。

这里必须注意,绿地率不同于绿化覆盖率。根据相关技术规范规定,并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时,要求距建筑外1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池,这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低,所以计算绿地率时不能计入。相反,计算绿化覆盖率时,有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。

户型比:

户型比是指各种户型在总户楼群 中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

(七) 建筑配套与建筑材料

会所:

所谓会所,就是以所在物业业主为主要服务对象的综合高级康体娱乐服务设施,会所具备的软硬件条件如下:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场子、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅读室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

中空玻璃:

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称“中空玻璃”,这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

RUN智能家居布线系统:

RUN智能家居布线系统,是一种物理网络系统,建立在国际标准之上,以TIA/EOA570A为核心,以每户为单位,支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)的应用,由双绞线、同轴电缆、同轴电缆、光纤和连接配件组成,所有的连接均接于颁布在每个房间的通讯插座和面板,并可简单地自动连接相关设备,如电脑、电视、传真、防盗警报系统等,为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。

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