上海楼市,会好么

上海楼市大面块是没有问题的,也是健康的,好过大部分城市

但是不代表问题可以被忽略

今天不妨来探讨下这个城市的楼市根基


我们对上海楼市好像一直都是比较乐观的,乐观到但凡有一点点利好的政策,好像市场就会有快速的反应

这是这么多年上海楼市积蓄的力量,一直维持着行业的有序发展

但是同样也有人问,2022年,今年这样的特殊场景,会对上海市场产生什么样的变化

确实,2022年的现在,让我们很多人都始料不及,也让这个城市狼狈不堪

城市里的各行各业都陷入泥潭需要解困

这当然也包括房地产本身

关于解封之后行业怎么发展大家一直有很多解读,有人说会报复性反弹,也有人说经济使得地产一蹶不振

不论怎么样,疫情一定会加速某些事情的发展快速的到来

我们当然有各种角度去解读这个城市,今天我试着和大家分享几个侧面,我对上海楼市未来需要面对的几个现状

01

所谓的根基,毫无疑问就是人口、购买力以及房价这三个维度

首先

我们都要意识到2022年和2020年的不同

大家如今的乐观,都是基于2020年的楼市趋势发展

2020年的春节,全国各地也经受了疫情的冲击

上海虽然不是最严重的,当然也受到了影响,开工时间相比较春节假期延后了一段时间

那时当下的楼市预期也是比较悲观的

但是伴随着正常复工,楼市的适当宽松,在2020年的下半年,上海楼市进入了快车道,一手二手房都有充分的回暖

那么2022年和2020年有什么不同

这个年份和2020年最大的不同就是,2022年是2020年之后的2022年

之所以有所谓的报复性反弹,第一是需求被抑制,第二是有充沛的购买力没有释放

2020年可以说是比较好的年份,在此之前并未有太大的经济冲击

而2022年最大的不同,它是2020年之后的第三年

换句话来说,经济已经难了三年了

整个经济环境,在这三年的时间,收入已经下滑到极点

个体收入的下滑,决定了楼市需求的反扑或许不会如愿

不仅如此,2020年的楼市也确实存在涨幅太凶的现象

经历过那一年的10-12月的朋友或许都知道,三个月的时间二手房的价格走势是多么的凶猛

如今的购买者,面对的是已经跳涨过的二手房市场,以及已经缩水后的个人收入

虽说买房核心购买力来自卖房,但是个人收入下降意味着购买信心的不足

这是整个楼市最深层也是最根本的问题,会一直像一支箭一样悬在我们的头顶

第二个问题是人口危机

上海微妙的地方,需要人,但又不能正儿八经的抢人

这是最微妙的

看着最近杭州、苏州、南京不论是口号还是楼市政策的信号,又开启了另一轮正儿八经的抢人计划

但是对于上海来说,因为长三角一体化的名号在,整座城的任务是上海带动周边

此时如果太光明正大的下场抢人,舆论上会承担很大的压力

二线城市的抢人成功毫无疑问就伴随着两个因素:房价上涨的资产增值动力以及广而告之的低门槛落户政策

这两件事现在的上海不能做

也没办法做

对于这个城市,政策有,但是要自己去找

临港的整个政策就是一个侧面输出

在临港不论是买房还是落户,整个对于外来人口的倾斜力度是不一样的

但正是因为没办法太高调的说,整个换来的场景并没有想象中的朝气蓬勃

上海在抢人大战中失去了两个重要抓手

第三是关于楼市本身

不知道各位意识到没有,上海的一手房和二手房已经分层,逐渐变成了两个独立市场

一手房背后是积分驱动的房源分配,二手房背后是交易自有贷款限制的需求分配

需求没办法流通,也会造成每个模块的抗对冲性的下降

02

但是这三件事的背后,影响没办法彻底解决的楼市本身,又是什么

对于上海楼市的调控,本身就有一个默契趋势

就是楼市可以热,但是房价不能热

什么意思,成交可以活跃,但是不能有太过明显房价上涨的预期

我们用这个逻辑去看上海的各个楼市政策

为什么一手房的预售证是管控的;

为什么很多二手房源可以成交但没办法展示;

为什么一手房要集中供应整体出让;

为什么二手房的贷款不是根据市值而是根据三价取低;

为什么2020年下半年的行情走了半年就停了

背后其实就是预期

成交量火热可以,但是对于房价的未来预期,不能太过于明显

这样的调控逻辑驱动了上海楼市最近五年

但是现在这个城市面对的是

经过了2个月的抗疫,城市收入下滑,开支明显,未来急需回血的状态

所以现在摆在面前的是

这个城市太需要房地产,但是又不能太过明显的看出需要房地产

但是在另外一个层面,因为二手房是一个流动性市场

如果成交过于火热,那么通过卖房换房的需求势必会推高一些需求从而推高房价

这个理论可能当然也是客观存在

所以怎么保持成交热度但又让房价不会失控

这两件事也同样摆在当下管理者的面前

这个城市的楼市调控本质上就在一条非常窄的边界上去寻找和突破

这也是这个城市管理难的地方

我知道我们的内容会有一些领导日常都在关注,今天也斗胆提供一些建议,对于这个城市的楼市发展

我的诉求也是一样,希望上海楼市好,但也不希望房价失控

03

有几点建议和大家分享

1、真正意义上加大土地供应,只有土地成本可控,房地产市场才有真正的活力可言

上海有着全国最严苛的土地市场规则

所有的进入者都有着非常严格的资金审核和资格审核

这某种程度上造成现在房企面孔单一的现状

另外高精尖的定价逻辑,几乎让开发商没什么太多的利润,这也降低了他们拿太多地的机会

建议增加土地供应,适当的降低土地楼板价,把利润让给开发商,让他们加速上海房产供应

2、五大新城进入抢人节奏,真正意义上放低外地人买房门槛

上海针对外地人五年且已婚的政策出台多年有他的意义,但也很多无奈

买房放松的政策可以适度在五大新城内落地

五年和已婚我认为可以选择其一进行放松

不论谁三年+已婚还是五年未婚也可买,这样的政策对于很多想要来上海奋斗的年轻人是一个极大的善意

3、调整普通住房的认定标准

是的,虽然上海每隔一段时间都会调整普通住房的标准,但是我不得不说这个价格制定标准严重脱离事实

这也导致了虽然名义上在上海二套可以五成贷款,但是几乎九成的用户都只能七成买房

这对于置换来说是重大的影响,也跟不上真实需求

强烈建议疫情结束后对这一部分定价进行再次调整

4、购房启动减税、返税以及各种抵税制度

疫情下大家都看到为了恢复经济,上海主力推进的就是针对各个企业的税费减免政策

我认为现在买房也应该如此

要让买房人也应该能够享受到税费减免的政策,关于所得税关于增值税,都是可以制定政策去减免和抵扣的

上海还有每年要交的房产税,这个我建议可以延期取消滞纳金

对于现在的楼市而言,之所以大家压力这么大,除了整体的首付比例越来越高之外,现在的购房者还需要应对大量的税费成本

而这些更加没有信贷支持,全部来自一次性现金

这部分压力也让很多需求都选择放弃

对于楼市而言,如果不想引入杠杆造成行业泡沫,那么最好的办法就是减免税费成本用来恢复信心

一手房是上海财政收入的重要信号,但是二手房是上海楼市稳定的基石

04

我们都知道,房地产也好,经济也好,能够发展需要的是信心

但是大家不要忘了,信心的来源是基于过去的行业信用,只有对于机制的信任才会产生足够的信心

所以我希望未来上海楼市不论出台什么政策

第一可以持续一段时间,不能半年之后就全盘收回,第二希望也可以广而告之

我印象中2015年-2017年这段时间,经常会在五一十一的某一天听到一些官方政策发布的场景,好像真的好久都没见了

如今还在买房的人,都是对上海无比热爱无比信任的群体,要珍惜要善待

以上为正文,来自真叫卢俊

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