成本法-房地产价格构成(二)

1.土地成本

2.建设成本
(1)前期费用,例如,市场研究、可行性研究、项目规划、环境影响评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、建设项目招标、建设水、电、道路、场地平整、临时住房开发项目的必要支出。
(2)建筑安装工程费,包括建筑工程费、安装工程费、装修工程费等。附属工程是指房屋周围的墙壁、水池、建筑素描、绿化等。
注:基础设施建设费、公共配套设施建设等,避免重复计算或漏算。
(3)基础设施建设费,是指建筑物2m道路、供水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、卫生、室外照明等设施的建设成本,以及各种设施与市政干道、干管、干线的接口成本。
(4)公共配套设施建设费,包括教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)等。非营业设施建设费用。
(5)其他工程费
(6)开发期间税费,地方政府或有关部门收取的税费。如绿化建设费、人防工程费、水电增容费、白蚁防治费等。

3.管理费用
是房地产开发企业组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,包括人员工资福利费、办公费、差旅费等通常按土地成本与建设成本之和的一定比例计算。
4.销售费用
指房地产预售或销售的必要费用。为便于投资利息的计算,分为销售前发生的费用和销售同时发生的费用。一般按开发后房地产价值的一定比例计算。

5.投资利息
应计算房地产开发完成或销售前发生的所有必要费用的利息。

计算投资利息
(一)应计息项目(四项):土地成本、建设成本、管理成本、销售成本销售税一般不计利息。因为没有资金占用时间)。
(2)计息周期,计算利息的单位时间-年、半年、季、月。
(3)计息期——(起点一般是取得房地产开发用地的日期,终点是达到新情况评估对象的日期),一个费用计息期的起点是费用发生的时间点,终点通常是建设期的终点。
(4)计息-单利和复利。

成本法-房地产价格构成(二)

i1单利利率F=P·(1+i1×n)
i2复利利率

成本法-房地产价格构成(二)

成本法-房地产价格构成(二)

(5)利率-单位时间内利息与本金的比率。房地产开发贷款的平均利率一般用于投资利息的计算。

6.销售税:销售税及附加(二税一费:增值税、城市维护建设税、教育费附加);其他销售税:印花税——都是卖方税
销售税不包括:
卖方应缴纳的土地增值税和企业所得税——因为每个企业的土地增值税与所得税和经营状况有关,会影响估价结果的客观性。

7.开发利润
开发利润是房地产开发企业(或业主、建设单位)的利润,而不是建筑企业的利润。
开发利润是指土地增值税和企业所得税的税前利润。
在正常情况下,这类房地产开发项目的开发利润是开发企业的平均利润不是个别开发企业的实际利润/预期利润
利润率指标不同(投资额、成本、销售收入等)
(利润率是根据比较法的原则,通过对同一市场类似房地产开发项目的利润率进行大量调查获得的)

成本法-房地产价格构成(二)

直接成本利润率最大,其次是投资利润率,再次是成本利润率,销售利润率最小
在利用销售利润率估算开发利润时寻求房地产价值,
房地产价值=土地成本+建设成本+管理成本+销售成本+投资利息+销售税+开发利润
销售税=房地产价值×销售税费率
开发利润=房地产价值×销售利润率

成本法-房地产价格构成(二)

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