北京房价的“真实价格”是多少比实际价格要高的多

北京房价的“真实价格”是多少比实际价格要高的多

北京张哥,房地产从业20年,熟悉行业门道。我不是所谓的专家,只用20年的实践经验帮你回答问题。

今天接到一个咨询,很有意思,就两句话:北京现有房价名义价吗?真正的价格是多少?

事实上,所谓的名义价格和真实价格,在经济学上是指是否扣除通货膨胀因素,因此也被称为货币价格和购买力价格。

但后来,人们延伸了这一概念,真实价格的主要含义变成了:消除了一系列影响商品价值的因素,如政策、法规、补贴和资本配置。名义价格保持不变,是公布的实际价格。

例如,几年前的春节旅游高峰火车票,票价可能只有200元,这就是名义价格。但真正的价格是多少呢?这是票贩子的平均价格,可能达到500元。因为它包含了排队、运气、购买限制,甚至是权力寻租的价格,这是火车票价值的真实体现。其他专家号码和热门音乐会门票是一样的,黄牛座的价格是真实的。

再举一个例子,例如,许多国家的免费医疗保健真的是免费的吗?你能排队转换成钱,延误病情,医生水平低吗?打八折,免费的东西可能是最贵的。私立医院的价格可能是真实的,因为这是市场竞争充分的结果。

很多人总是怀念改革开放在此之前,据说当时的价格很低,房子被分配了,一段美好的时光。但这真的是真的吗?人员流动的自由能否转化,每个人的体力和精力能否转化,就业资格能否转化?

另一方面,当年商品价格低的原因是城乡剪刀差,这是城市居民榨取农民血汗后的价格。没有农民的无奈努力,为什么城市人能吃到低价的商品食品?中国农民为了换取中国的工业化基础,付出了至少30年的苦难。这个真实的价格根本无法计算。斑点是农民的眼泪和汗水,换来了城市人的蔑视和排斥。

影响房价的因素有哪些?主要有三种手段:政策、财政和金融。

一是政策手段,即限购。比如北京户口可以买房,外地人要有工居证或者五年社保。

北京户口值多少钱?工居证多少钱?五年社保多少钱?

我不知道也不能说。我能告诉你的是,它至少值10万元,多了几十万。

当然,有些人会说这是错误的,因为这些资格不能交易,法律也不允许。我知道,但我想说的是,世界上的一切都有成本,所有的成本都可以用金钱来衡量。当然,户口不能交易,但有黑市。这只是一个简单的事实判断,是否有问题。而所谓的价值判断是否应该是坏,是对是错,是我自己的理解,还是法律应该管理的事情,我管不了。

此外,还有限售政策手段,比如政策房保障房和搬迁房的五年禁售期,不容易算,暂时忽略。

财务手段。主要指税费,北京是否有满二满五和是否唯一的限制,否则必须缴纳增值税所得税等。我不知道如何统一这一点,但一般来说,如果满五是唯一的,那么它是1%的契税,而不包括中介费,其他的则被忽略。如果加上其他税费和中介费,平均5%为平均值。

北京600万中位数财政成本至少在30万左右。

金融手段。很简单,是贷款额度,现在北京的第一套房至少要付35%的首付,第二套房起步60%。在其他城市,第一套房已经降到30%,第二套房已经降到50%。

此外,在北京,如果是二手房,很难实现35%,这几乎是不可能的。因为大多数银行都严格执行评估,所以很少有空间做手脚,不能高度评估。在其他地方,据说高评价并不难,也就是说,按实际总价贷款并不难。

也就是说,其他地方的30%是真实的,北京的35%是以名义命名的。此外,北京还严格执行非普通线路标准,导致许多刚需首付往往在50%以上。

真实价格的计算方法在房地产之前流行了一段时间,也就是用首付来计算价格。比如某小区房价6万,100平就是600万,这就是名义价。真实价格取决于你真正支付的首付。比如前几年大部分是30%,真实价格是每平1.8万,因为你用180万就拿到了这套房,然后月供另算。

如果降低首付比例,比如市场不好的时候,开发商经常提供无息首付贷款,有的甚至可以低至零首付。如果按20%的首付计算,6万套房子的实际价格是1.2万。现在银行控制的平均贷款率达到50%,实际价格是每平3万(如果包括在两套中,会更高)。

你能理解吗?假设北京和其他城市的总价是600万,北京的实际价格是300万,而小城市是180万。

如果加上之前的成本,300 30 10=340万。在北京买一套总价600万的二手房,实际成本至少是340万。其他中小城市,即使首付30%,税费也不超过200万。

真正的价格是多少?这不是表面上的一系列数字,而是你得到商品的所有成本,包括背后服务的所有价值。包括时间、精力、体力、智力、权力和运气的总成本。(这里没有机会成本,只有会计成本)

也就是说,如果你想在北京立即得到同一套价格600万元的房子,你必须花费340万元;而中小城市只花费200万元,这是真正的价格。这还不是第二套房,差距会更大,北京的成本也会更高。

这个问题来了,面对这个结果,可以得出两个不同的推论。

1.北京房子的实际价格太高了,甚至是小城市的两倍,这很可能导致名义价格下跌。

2.当北京的真实价格如此之高时,房价仍然很强劲。如果放松各种限制,这个名义的价格可能会上涨。

我不知道涨还是该跌,看你自己的判断。

仅供参考。

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