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2019年在深圳买了一套房,首付50%,组合贷款238万,其中商业贷款148万(利率4.95%),公积金贷款90万,2020年4月13日贷款,2020年5月13日贷款正式开始偿还,贷款银行设银行。

最近,由于疫情的影响,各行各业都非常困难。网上各种负面消息,如企业倒闭、员工失业、房地产危机、互联网裁员、房地产断供,可谓到处哭!

巢下没有鸡蛋,想想他们也是抵押贷款压力,如果有一天买不起,该怎么办?忍不住开始对抵押贷款进行精致的核算,不知道,计算害怕,只是傻偿还贷款,不知道偿还利息,是眼泪,得出结论:不要被银行欺骗,提前偿还抵押贷款真的很酷!

下面,让我仔细计算一下账户:

过去两年75%的利息是利息

我选择了30年的期限,每月1.2万元左右。公积金排除,只计算商业贷款部分,做详细说明。

商业贷款金额148万元,期限360个月,月还7901.4元。截至目前,剩余本金1435055.88元,剩余还款期336个月,剩余利息1219814.52元。

也就是说,在过去的24个月里,共还款7901.4*24=189633.6元,还本金=1480000-1435055.88=44944.12元,还利息=189633.6-44944.12=144689.48元,天啊!光商业贷款,过去两年,就还了14.4万多元,一辆中型车的钱没问题!

等额本息还款,贷款利息在前面还清,银行太聪明了。

如果买房是用来在短时间内过度换房或出售投资,建议一定要选择等额本金,前几年不会还利息,不值得!当然,如果长期购买,等额本息没有问题。

二、提前还款如何选择方式?

银行提供了两种提前还款方式:

1.贷款期限不变,月还款额减少;2.贷款期限缩短,月还款额不变。

那到底什么好呢?我还是先从利息的角度来分析一下:

以提前还30万为例。

第一种提前还款方式,目前月还款金额为7901.4元,30万月还款额为6249.37元,月还款额为1652.03元。

如果月供能力有问题,如失业或收入下降,可以选择第一种,减少月支出,一年可以节省大量现金支出。

比较利息:

提前还房贷30万,月供减少,总还款额=6249.37*336=2099788.32元,利息=2099788.32-(1435055.88-300000)=964732.44元。

第二种提前还款方式,月供7901.4元不变,贷款期限缩短117个月,从336个月调整到219个月;贷款到期日从2050年4月13日调整到2040年7月13日。

如果月供没问题,只是不想被银行吃太多利息,也不想把房贷还给退休的人,选第二种,很好。

比较利息:

提前偿还30万抵押贷款,剩余28年支付总利息:595350.与624463.8元不提前还贷前减少利息支出相比,72元。

也就是说,选择第二种方案比第一种方案节省利息=964732.44-624463.8=340268.64元。

以提前还40万为例。

一是贷款期限不变,减少月还款额(目前月还款额为7901.4元,部分提前还款后为5698.79元)

二是贷款期限缩短,月还款金额不变(贷款期限缩短147个月,从336个月调整到189个;贷款到期日从2050年4月13日调整到2038年1月13日。

所需利息:458308.72元,利息761505.8元。

以提前还50万为例。

一是贷款期限不变,减少月还款额(目前月还款额7901.4元,提前部分还款后5148.21元)

二是贷款期限缩短,月还款金额不变(贷款期限缩短173个月,从336个月调整到163个;贷款到期日从2050年4月13日调整到2035年11月13日。

所需利息:352872.降息866942.2元32元。

三、关于罚息

银行里有一群精算师,他们早就把我们的奴隶算死了。如果提前还款,基本上是罚息。利息支出最大的前三年,要还款就没那么容易了。有很多银行必须罚息。建行,规定第一年提前还款,罚息3%,第二年罚息2%,第三年罚息1%。三年后不需要罚息。想想看。前三年利息支出占月供比最大,银行应该吃的利息都吃了。但是,如果能算账,提前还款可以覆盖罚息。我刚满两年,所以我觉得即使罚息1%也可以。当然,具体罚息情况需要看各自的合同或者咨询银行。

四、结论

1.有能力买房时,尽量选择短期还款期。不要相信银行说的越长越好。还款25-30年,利息基本等于本金。银行靠利息生存。当然,我希望你越长越好。不管怎样,他们提前收到了利息。

2.短期内转手的,可以选择等额本金,也可以提前还款。转手时,赎回建筑也很方便,需要过桥资金压力没那么大,关键是前几年的利息不用花太多,很划算。

3、只需要,如果收入不稳定或资金不足,计划安全生活,你可以选择最长30年,未来人民币贬值,期限越长,成本效益越高。

4.如果月供有条件,手头有一定的资金,没有投资渠道,每年可以还一部分。三年后,银行的利息很少。

目前,我符合第四个条件。我手头有一部分资金,但我不敢投资。提前偿还抵押贷款相当于节省了大量利息,缩短了我的年限。我不认为还有28年的时间要偿还。从老到退休,我的生活是无望的。我提前还了40万。30年的期限变成了18年,不到12年。如果你明年还30万或20万,那就更好了。房奴的时间越来越短,生活也有希望。

人生短短几十年,为了生存,不得不在大城市买房产,主要是为了孩子的学习。否则,为什么要受苦呢?一辈子的幸福,在一套房子大半,真的不划算。

昨天看标题,一个朋友发标题,说80个朋友,烧烤,在广东佛山,每天凌晨4点关闭摊位,最近,早上不能醒来,人们消失了。我在广州看到另一个朋友,说一个同学,30岁出头,也消失了。生活是无常的,真的不能想太多,不要压垮自己。

晚上早睡,不生闷气,没有过度的物质追求,平淡,幸福地度过余生,也许是我们80后甚至90后的最佳选择。

不知道上面的计算是否有误,有误的地方请大家指正。计算过程未考虑人民币贬值和提前还本的投资时间价值,仅供参考!谢谢。

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