等额本息可以提前还款吗,利息怎么算等额本息可以提前还款吗,利息怎么算的

很多人问我,第八年还房贷最划算吗?为什么?

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什么是等额本息还款?

等额本息指月还款金额不变,但本息比例不断变化。在贷款初期的月还款中,要偿还的贷款本金较少;在贷款后期,由于贷款本金的减少和月还款金额,贷款利息也在减少,每月还款的贷款本金更多。

那为什么说房贷在第八年,提前还款最划算呢?

这可能是很多人在计算抵押贷款后得出结论,在第八年的抵押贷款还款中,本息金额基本相同,未来本金比例越来越高,利息比例越来越低。

举个例子

有人从银行借了100万的住房贷款,申请20年还清。住房贷款利率为5%,每年应还贷款8.02万元。到期结算时,总利息为60.49万元。第八年还款8.02万元,本金4.05万元,利息3.97万元。

利息35.32万,本金28.88万。

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提前还款最划算吗?

我不这么认为。正如我前面所说,一般抵押贷款的早期阶段大多是利息,偿还的本金比例不高。在偿还贷款的后期,利息比例降低,本金比例增加。

因此,此时提前还款只是提前还清未还本金部分,节约利息的效果并不明显。从上述计算中,我们也可以得出结论,前八年的还款已经减少了总利息的一半以上,本金还款不到三分之一。

那么节省利息支出最划算的方法是什么呢?

当然是自己全款买房,不用住房贷款,这样就不用承担贷款利息了,这很显然对于大部分人是做不到的,申请住房贷款,其实也是提前消费,而且是超大额的提前消费。

利用贷款杠杆,提前改善生活环境和生活质量,住房贷款的计息方式非常公平,即按实际剩余资金计息。

因此,提前还款最划算的时间取决于其收入水平、未来利率水平和未来房地产升值能力。

例如,你的收入正在上升,你有足够的资金。即使你提前还款,也不会对你的家庭生活产生很大影响,所以你可以选择提前还款。

如果未来利率继续下降,投资回报继续下降,那么基金就没有更好的投资场所,提前还款也是一个不错的选择,否则利率继续上升,不建议提前还款。

若使用公积金贷款,不建议提前还款。

因此,对于提前还款,不仅仅是计算利息支出,至于最佳的提前还款时间点,我认为适合自己的情况是最好的,提前还款需要综合考虑和衡量当前和未来的情况。

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