青年公寓是什么性质的房源青年公寓是什么性质的房屋

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最近市场上出现了一些精心装修、转让使用权的公寓

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 徐炜伦

八字头带精装有产权30万可入手月供2000元政府补贴13万元……广州邻居周小姐收到送这些信息的广州邻居周小姐怀疑这些竹笋盘信息:这些信息的可信度有多高?《阳晚报》记者最近走访了周小姐反映的问题,发现这些公寓是使用公寓,销售人员口中的产权并不是每套公寓的单独产权。

能买到30万元的市区公寓吗?

据周小姐报道,《羊城晚报》记者在信息中发现了鱼珠城和贵坊(鱼珠融合贸易创新中心)。项目紧邻茅岗路,北侧为广园快速路,一路与富颐华庭隔开。

记者被路边的招揽经纪人介绍到展览中心,看到现场有很多看楼者。据报道,该项目共计划A、B、C目前对外推出的三栋楼公寓有四种,面积从35-68平方米不等,有平层和小复式。

从旁边的非真实样板房可以看出,小型复式单元的楼层高度为4.5米,有两种设计:带中空客厅和直接间隔的两层空间;平层单元为双钥匙户型设计,即4.5米楼层高度平均分为两层,每层一套,每套楼层高度为2.25米。从一扇门进入后,两个入口进入两个单位。据说这是为了最大化租金收入。场景样板房个性化装修,对市民有一定的吸引力。但记者也发现,这些房子的一些厕所甚至卧室都不能自然照明和通风,2.25米的层高相对压抑。

宣传中的30万元可入手确实存在。据销售人员介绍,周末及时签订合同有额外折扣。据计算,30多平方米的平层单位也有一个价格折扣。单价为8字头,从8293元到8750元/平方米不等,总价约30万元;然而,小型复式公司的价格翻了一番多,一套38平方米的小型复式公司的总价约为73万元。销售人员说此类公寓首付需交五成,其余五成可以贷款,“四大行都和我们有合作,如果你的资质特别好,利率可以比较低”。

这些公寓真的有产权吗?

真的可以买30万广州市区有产权的公寓?天上没有那么多馅饼可掉。

玉珠城和贵坊销售人员表示,虽然三栋建筑都有产权证书,但属于整栋建筑的大证书,每套公寓都没有独立的产权证书。消费者支付数十万元,实际上购买了这些公寓37年的使用权,双方签订了物业使用权转让合同。

巧合的是,最近,许多房地产经纪人也在大规模推广白云新城市民林先生觉得27万元,月供2000元,有产权,马上办红本的公寓足够吸引人,于是按照指导去白云区国信花生大厦看房。到达现场后,林先生被告知他们与开发商签订了合同租赁合同,可获得公寓30年的使用权。至于原总价超过40万元,现在有政府补贴13万元,所以最低总价只需要27万元的说法,销售人员无法给出明确的解释,只说可以直接从合同总价中扣除。《阳晚报》记者致电项目所在地广州民营科技园相关管理部门表示,该部门收到了许多关于国信花生大厦的投诉,市民支付部分金额申请退款,部门工作人员表示:广州私人科技园区没有单独补贴13万元,这些可能是房地产销售宣传手段,买家需要提高警惕,仔细考虑。据了解,公园里还有一些公寓出售。《羊城晚报》记者还看到了一条提醒公众的横幅,上面写着公园里有公寓楼出售和租赁的疑问。请保持警惕,小心被欺骗。

律师提醒

注意项目的合法性

广东诺臣律师事务所的朱秋霞律师表示,这种所谓的产权公寓实际上是使用公寓,买方获得了公寓的使用权,法律性质属于租赁。这些公寓有更大的风险:

一是根据民法典租赁期限超过20年的,超过的部分无效。在实践中,开发商通常通过免费赠与或提前签署两个租赁期限来避免超过20年的租赁期限,但法院通常认为这些方法实际上违反了法律的强制性规定,并认为合同部分无效。合同无效的部分对双方没有约束力,开发商可以要求20年后收回场地,买方可以要求20年后退还租金。

第二,开发商和村集体通常会签署合作开发合同,开发商有权将建成的公寓出租给第三方,取得集体土地的开发经营权。但是,一旦开发商未按合同向村集体支付合作费或其他应付费用,村集体可以提出终止合同,收回土地使用权。由于买方一次性支付了租金,在开发商挪用资金或短缺甚至逃跑或破产的情况下,买方可能没有钱,赢得诉讼也不能收回钱。

三是使用权公寓存在违法建筑未完成、合同无效的风险。根据广州近年来的案例,一些使用权公寓尚未获得《建设工程规划许可证》被依法拆除或者未按照《建设工程规划许可证》的要求进行施工的,认定为违法施工,导致合同无效,买方面临巨大的法律风险。

与此同时,朱秋霞提醒说,由于使用公寓的买方和开发商是租赁合同,银行无法处理普通公解的传统抵押贷款。销售人员或中介经纪人提到的贷款可能是租金贷或者其他的信用贷款、消费贷款等,而这些贷款的还款方式、利息计算方式等和“房贷”存在一定的差异。

此外,广州市住房和城乡住房建设局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新租赁住房管理的通知》第十二条规定,租赁住房项目宣传推广经营时,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,不得有投资、升值、名校、首付、月供、不限购、不限贷等涉嫌误导、欺骗、虚假宣传。销售人员宣传投资回报、升值等违法行为。

来源: 羊城晚报

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