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自 2019 年起,在经济增速放缓、产业转型升级和市场供应高峰的情况下,国内商业办公市场出现了下行趋势,空置率上升、租金下降,尤其在 2020 年初爆发的疫情影响下,商业办公市场面临着行业下行、转型升级的阵痛期。


得益于 21 年中国经济的快速复苏,特别是上海经济的高质量增长,商办市场回暖,不仅推动了市场整体的出租率上升,整体租金也进一步上扬。

01写字楼不敌产业园区

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数据来源:高力国际

上海的写字楼市场虽然在 2021 年触底反弹,全年净吸纳量是 2020 年的近 3 倍,但总量上产业园区的净吸纳量是写字楼的 14 倍以上。

2021年产业园区的租赁需求呈现出了爆发式增长,除了增长超过 1 倍的净吸纳量,空置率也是达到近10年以来的最低值,下降了 5.1%,租金同比上涨 3.3%,在 2018 年之后首次恢复 3%以上的年增长率。

产业园区已经不仅仅局限于工业园区,特别是在上海,产业园区基本上都已经从第二产业升 级为第三产业。并且伴随着国家和地方政策持续加码产业发展、公募 REITs 和城市更新政策的相继落地,为产业园区的发展提供了新的发展契机。

上海目前的产业园区也逐渐从传统空间开发和功能建设为主的模式,逐步向以产业生态服务为核心竞争力的运营商转型。总部园、科创园、文创园、特色主题园区等园区产品的涌现, 到相关配套设施、产业服务等软性实力的提升,让过去发展二产、培育新兴企业的产业园区逐渐成为了巨头企业的首选。

特别是生物医药、互联网、集成电路和新能源汽车等如今炙手可热的新兴产业,都将产业园区作为头号选择。伴随着龙头企业的入驻,带动“磁石效应”,产业链上下游企业都将闻风而动,齐聚园区。

例如之前上海临港引入特斯拉之后,在新能源汽车领域,中国铝业集团、中国交通通信信息 中心、上海博郡汽车、延锋汽车内饰等央企和行业领军企业,围绕先进材料、卫星导航、动力研发、整车制造及关键组件环节,已经形成了一个完整的新能源产业生态集群。

02产业园区逆转的根源

1、得宠于新时代人群

传统写字楼的工作环境受制于高昂低价,环境大部分还是以功能为主导,条块几何布局,最大化的利用空间,但是忽视了使用者的情感。

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但是如今的新时代人群,对于办公场所的向往都是美好的空间、舒适的环境和宽松的氛围。这代年轻人把“快乐工作”看得比什么都重要。生活和工作的界限越来越模糊的时代,我们对于办公环境的期待也在提高。

工作环境即是生活环境,从充满颜值的办公空间,到舒适的团队交流空间,这是寸土寸金的写字楼难以满足的。反观产业园区,租金更低、层高更高,实际得房率也更高,一般写字楼 层高在 3.8-4.2 米,净高在 2.6-2.8 米左右,在这样的空间下办公,会存在一种压抑感,让人更容易产生焦虑情绪。反观产业园区基本上都是3.6 米、4.5 米甚至 8 米层高,不仅仅空间更大,感受更加舒适,企业也有了更大的规划、腾挪空间,可为员工打造一个更加舒适的办公环境。

不仅是建筑内部设计,还包括建筑外立面和园区内部生活、商业、产业布局规划,都让产业 园区在新时代人群中加分不少。

坐落在 CBD 区域的写字楼周边拥有完整的商圈配套,而产业园区近年来推动的产城融合理念使得便利店、咖啡店、健身中心、公寓、食堂、公共会议室等相关生活配套成为了园区的标配, 解决了产业园区过去无生活配套的尴尬局面,已经可以满足园内员工的生活需求。

加上近年来产业园区通过构建园区智慧管理“云平台”,实现园区的数字化、智能化管理服务,进一步提升了产业园区内员工的办公生活体验。或许如今写字楼对于新时代人群的吸引力或许仅剩下位于 CBD 地段,交通便利这一条。

员工正逐渐成为企业的核心资产,一个轻松舒适的办公环境更容易使员工达成最佳绩效, 更能提升人才吸引和留存、生产力与效率的长期稳定发展。

2、企业发展的助推器

(1)扶持政策的高地

产业园区从设立之初至今,一直都是地方政府发展产业、推动经济发展的强大引擎,一直是 地方产业扶持政策的高地。园区内的企业可以享受到产业政策和开发区/经开区等区域政策 叠加辐射,对企业的利好包括租金减免、税收返还、人才奖励、科研奖励、金融扶持等之 外还包括一系列专项补贴、省市级普惠政策倾斜。

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但产业园区享受众多政策的同时,对于入园企业也有着更多要求,例如产业类型的审查、企业注册地迁入、落税等,而写字楼对于入驻企业的注册和落税则没有过多要求,仅需要企业 按时缴付租金即可。

这对于企业而言,产业发展政策的投入可以帮助企业减轻企业发展的问题,这也是近年来产业园区载体更受欢迎的关键。

(2)产业运营的专家

产业园区和写字楼的运营差别其实就是产业运营和资产运营的区别。

写字楼运营要的是租金,赌的是城市、区域的增长红利。他的核心是做好写字楼的楼宇品质, 追求装修、电梯、空调等设施设备的品牌与品质,提供简单的物业服务,解决楼宇管理服务问题。

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产业园区的运营虽然也是需要租金,但是作为区域发展产业的主力军,园区更关注产业发展,他需要为城市、区域创造红利。这不仅仅需要针对园区资产的运营,更需要对产业的运营, 需要围绕产业、产业链打造一套完整的增值服务体系,涵盖产业金融、技术支持、科技成果 转化平台、政府平台对接等。

相比于写字楼,企业不像是入驻了一个物业空间,更像是进入了一个企业发展的平台,在解决传统的物业服务的同时,可以解决企业发展过程中大部分的难题。

(3)产业生态构建者

写字楼正因为其资产运营的本质,追求的是租金,注重招商,追求大企业,入驻的企业也是 来自各行各业,公司的实力和员工素质也都是参差不齐,企业之间的交流合作机会很少。

反观产业园区,在产业运营的推动下,园区营造的不止是一个载体空间,更是搭建了一个 企业交流合作的平台。不止是园区运营商本身通过园区增值服务,推动企业发展,增加黏性, 更是通过举办相关的专业大咖分享、项目路演、技能大赛、产业大会等活动,推动园区内企业间的交流合作。

并且在专精特新政策的推动下,特色主题园区成为了如今产业园区发展的主流,推动产业运营更下沉,针对特定产业打造一套服务完善、上下游企业齐整的特色产业生态。

如今的产业园区已经不仅仅是为企业提供一个办公的空间,更像是在搭建一个适合企业发展 的生态,在园区内解决企业发展、合作、交流等一切诉求。

谁又能拒绝一个能够满足新时代人群诉求、能够推动企业成长的产业园区呢?

3、案例解读

e 通世界作为上海民营园区产业服务专家,始终将推动产业发展作为企业的第一使命,通过 成立“企业服务中心”,深入了解企业诉求,为企业发展提供所需的服务。从需求中完善企业服务工作,不断创新提高新的服务内容,把企业服务作为 e 通世界的核心竞争力。

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现代物流产业为例,e 通世界针对整个现代物流产业形成了完整的生态圈。通过园区内企 业交流会、行业展会、行业培训、金融对接等产业服务促进园区内企业快速发展。针对园区内的优秀企业,e 通世界自身也会进行产业投资,推动优秀企业高速发展。

e 通世界与园区内的企业共同成长。这也造就了 e 通世界在园区企业内的良好口碑,随着产业的集聚,e 通世界的口碑效益也持续发酵,客户“老带新”也帮助园区快速去化。越来越多 的企业选择 e 通世界,看中的正是 e 通世界所搭建起的产业资源共享、共赢的平台。

在国有园区运营商“称霸”的上海滩,e 通世界能够博出一片天,靠的便是其在市场化竞争 中,打磨出的产业服务体系,不仅服务于园区企业,也兼顾于园区中工作的人。

4、未来展望

2021 年 5 月,首批 9 只基础设施公募 REITs 项目获批,安张江光大园 REIT、招商蛇口产业园REIT、苏州工业园区产业园 REIT,共三单产业园区项目首发。

随着产业园区 REITs 的上市发行,不仅为产业园区提供了新的融资方式和退出渠道,也对产业园区的产业构建和产业运营提出了更高的要求。这也将进一步提高产业园区载体的价值 以及对产业企业的吸引力。

无论是写字楼还是产业园区都已经进入了存量时代,写字楼综合五年数据,新开工面积、竣 工面积都呈现出下降的趋势,若写字楼仍然保持如今的资产运营理念,未来更加重视产业运营服务的产业园区势必将取代写字楼,成为企业入驻的不二选择。

面对产业园区的步步紧逼,写字楼在数字经济和技术快速发展的背景下,持续加强资产价值, 通过创新变革和数字化转型,为客户打造一个科技化、生态化、人性化和创意化的空间载体,推动写字楼打造一个更高端、更高质量的办公空间,主攻高端办公需求,这也将进一 步区分写字楼和产业园区的客户类型。

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