银行房贷提前还款是还的本息还是本金银行房贷提前还本金还要利息吗

最近有个话题挺火的。提前还房贷合适吗?

事实上,看看所有的数据,很明显,今年更多的人选择提前偿还抵押贷款,无论如何,我周围的几个朋友,已经处于无债务轻的状态。

不还,除了大部分真的没钱,只有少数,计划杠杆投资赚点钱。~

但总体趋势来看,人们普遍选择还钱,减债。

想想也是合理的,现在投资渠道越来越窄,原来敢借钱,现在不敢借白。

所以今天就和大家探讨一下这个话题。

首先,我看了很多关于提前还房贷的答案,甚至是一些专业金融媒体的答案,发现很多观点都是错误的!

最流行的说法之一是:

若为等额本息贷款,偿还超过二分之一,或等额本金,偿还超过三分之一,则已偿还大部分利息,然后提前还款不合适。

一般来说,前期每次还款的利息比例较大,提前还款就划算了,而后期每次还款的利息比例较小,提前还款就不划算了。

好像还是很有道理的。

哎,不得不说,现在瞎科普的是真的多。

其实我们要明白,利息是多少,直接和本金挂钩,和你提前还没有关系。

如果你仔细阅读抵押贷款合同中的利息计算条款,你会发现抵押贷款利息是按天计算的,并在当期偿还上一期本金对应的利息。

什么意思?

比如现在房贷月供6000,那么这6000就包。本金 利息两部分。

本金自然是你想提前偿还的本金,利息是由你剩余的本金决定的。

比如你还欠银行50万,那么你这个月的利息就是把这50万乘以房贷利率,比如5%,然后除以365,再乘以上个月的天数,得到你想还的利息。

下个月,将减去上个月退还的本金,然后分摊到月计算。

不管是等额本金还是等额本息,都是这样算的,只是他们的利息算法有点不同。

比如等额本金,每个月还的本金数是固定不变的,由于前期剩余本金多,所以每月利息也高。

随着本金越来越少,利息也越来越少,所以这种还款方式前期多,后期少。

例如,早期还款是每月5000本金 3000利息,后期每月5000本金 1000利息。

等额本息,每月还款金额不变。

如果要保证每月还款不变,因为前期本金多,利息多,还本金少,保证总数平衡。

例如,早期每月还本3000本金 5000利息,后期5000本金 3000利息。

为什么等额本息的最终利息更高?

因为等额本息前期还的钱少,本金还的慢,所以总利息多。

所以有句话说,如果你想少还银行利息,你应该选择等额本金。

但是不管你什么时候还,这个利息是由未还本金和你的贷款利率决定的,和你还多久没什么区别。

无论你还有十年、二十年、1/2或1/3,还有多少,都不会改变你之前本金部分产生的利息。

提前还款是否划算取决于你的抵押贷款利率。

所以无论何时还款,都不会赔钱。

当然,你不能利用它。既然银行敢给你贷款,人们早就好了。如果你想利用它,我只能说你想得太多了。

但如果你提前还款,比如你打算还20万,那么你后续20万本金的利息真的可以省下来。

但是这20万,如果你用这笔钱做一些投资,收入可以超过贷款利率,就不用提前还了。

一般来说,提前偿还抵押贷款并不划算。如果你有信心实现比贷款利率更高的投资回报,你就不需要提前偿还。

如果你没有信心,害怕风险,最好提前归还。

好了,这些都是关于提前还款的。…

最后说几个提前还款的注意事项…

1、 利率较低的贷款方式

很多人说抵押贷款可能是我们一生中遇到的最认真的贷款。

但如果可能的话,试试存量房贷转房抵押…

目前住房抵押贷款利率普遍低于住房抵押贷款利率,部分抵押贷款利率可能低于3.8%,而老抵押贷款利率可能大多在5%以上。

除了抵押贷款的贷款周期短,流程麻烦,省钱真的更香。

因此,如果你符合抵押贷款的条件(比如有企业经营),不妨先研究一下,先还房贷然后申请抵押贷款…

2、 如果公积金部分可以覆盖贷款,则无需提前偿还

主要是公积金存款利率很低,只有1.5%。如果你提前还清抵押贷款,公积金和账户不能投资,资金就会被浪费。

因此,如果每月公积金能够覆盖每月还款金额,无需提前还款~

3、 现在越来越多的地方有提前还款违约金

但只要还款三年以上,就不收费。

4、 等额本金还是等额本息?

本质上,等额本息相当于最大化杠杆,向银行借更多的钱买房,因为还款更慢,利息更高。

等额本金杠杆率低,回报快,利息少。

因此,如果你认为你的收益率高于抵押贷款,理论上选择等额本息优于等额本金。

如果你不想向银行借太多钱,那就选择等额本金吧。

其他暂时出乎意料的事情,你可以自己补脑…

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