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近日,深圳市福田区宝能大厦地下停车场停车位纠纷引起公众关注。

虽然公众关注的焦点不是停车位本身的所有权,但鉴于社区停车位的使用权与生活密切相关,本文想借此机会谈谈与社区停车位使用权相关的法律问题。

根据现行法律规定,对社区停车位的性质进行,即:规划内车位非规划内停车位人防车位

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规划内车位

规划中的停车位是指开发商在开工前经规划部门批准,建成后可办理产权登记的停车位,又称产权停车位。

根据《民法典》第二百七十五条第一款的规定,开发商可以通过销售、赠与、租赁等方式处分规划中停车位的所有权。

非规划内停车位

非规划停车位是指占用业主共有的道路或其他停车场,这种停车位可以称为公共停车位。

由于非规划停车位未在初步批准的项目建设规划中,且该停车位占用的道路或场地(如社区绿地等)也属于业主,因此,根据《民法典》第二百七十五条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条,业主共有的停车位不能办理产权登记,开发商无权处罚业主共有的停车位。

人防车位

人防车位,是指开发商根据《人民防空法》的要求建造防空地下室,然后改造成地下停车位。

根据现行法律,新建民用建筑时,开发商必须建设人民防空工程,这是开发商应承担的法律义务。由于人防工程的所有权属于国家,人防工程改造的人防停车位的所有权也属于国家。同时,人防停车位不能办理产权登记。

但根据《人民防空法》第五条的规定,人防停车位通常由开发商管理和使用,收入也属于开发商。开发商可以通过转让、租赁等方式处罚人防停车位的使用权。

但是,人防停车位的使用权必须通过法律程序取得,即开发商应当在人防工程管理部门办理备案登记手续。

具体到深圳市福田区宝能大厦地下停车场停车位纠纷,如果争议停车位没有重复销售,那么在宾利女车主与物业公司签订停车位合同时,停车位使用权无疑属于宾利女车主,劳斯莱斯车主占据停车位行为和法律背后,合理。

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有关法律问题的详细分析如下:

01 假如车位是产权车位,开发商有权以出售、附赠或出租等方式对车位的所有权或使用权的归属进行处分。

上上所述,产权停车位是规划中的停车位。对于规划中停车位的所有权,根据《民法典》第二百七十五条第一款的规定,开发商可以通过出售、赠与或出租来处罚。

同时,《深圳经济特区物业管理条例》第八十六条还规定,规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的停车位和车库所有权,住宅物业的停车位和车库应当归建设单位所有,所有停车位和车库只能出售、赠送和出租给物业管理区域的业主。

也就是说,无论开发商是将规划中的停车位出售给宾利车主,还是赠送给宾利车主,还是出租给宾利车主,都没有法律问题。

02 争议停车位不属于社区业主共同拥有的非规划停车位,社区业主无权干涉开发商处置争议停车位的行为。

如果争议停车位属于占用社区业主共同道路或其他场所形成的停车位,则根据民法典第二百七十五条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条根据规定,这些非规划停车位属于业主共有的停车位,因此开发商或物业公司确实无权处罚此类停车位。

社区停车位是否属于业主共同停车位,关键取决于停车位是否占用业主共同道路或其他场所,因为共同道路容易识别,对于其他共同场所,需要根据相应场所是否包括在建筑面积共享或相应场所建设成本包括在住宅建设成本中,如果包括在内,属于业主共同场所,相应的停车位属于业主共同停车位,相反,如果不包括在内,则不属于业主共有的场所,相应的停车位自然不属于业主共有的停车位。

事实上,此前有业主就宝能地产附赠停车位的合法性提起诉讼,福田区法院作出的判决认为宝能地产的地下车位未列入业主共有的建筑面积分摊,因此不属于业主共有,宝能地产有权自主确定地下车位的出售、附赠或者出租等。

03 如果停车位是人防停车位,人防停车位的管理使用权和收益权属于开发商,开发商有权处罚人防停车位的使用权。

法律没有明确规定人防工程改造后的人防停车位使用权是否可以转让或出租。

但在司法实践中,一般认为开发商是人防停车位的投资者,人防停车位的管理使用权和收益权属于开发商,开发商转让或出租人防停车位使用权不违反法律规定。

换句话说,如果争议停车位是人防停车位,开发商也有权将其处分给宾利女车主。

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此外,还涉及以下法律问题:

04 开发商能否将住宅楼的地下停车位处分给住宅楼的业主?

根据民法典第二百七十六条的规定,社区停车位应当首先满足业主的需要。

根据上述规定,很明显,法律并没有规定停车位应首先满足住宅楼业主的需要。因此,虽然宾利女车主属于社区公寓业主,但作为社区业主,通过合法方式取得住宅楼地下停车位的使用权并不违反法律规定,也不侵犯社区其他业主的合法权益。

同时,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,开发商通过出售、赠与、租赁等方式将社区停车位处罚给社区的任何业主,都符合《民法典》第二百六十七条关于停车位应当先满足业主的需要的规定。

05 业主与物业公司签订的停车合同是否合法有效?

争议停车位的使用管理权和收益权属于开发商,完全有权将停车位的使用管理权和收益权委托给物业公司具体行使,物业公司与宾利女性签订相关停车位使用权转让合同,只要经开发商授权或开发商批准,合法有效,停车位不属于社区业主,因此不需要得到社区业主委员会或业主会议的同意。

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06 开发商能否以出售、赠送或出租的方式处罚社区的所有停车位?

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,开发商按照配置比例向业主处分停车位、车库,即符合《民法典》第二百七十五条应当首先满足业主的需要的规定。

所谓配置比例,是指在规划确定的建筑区划中规划停车位、车库和房屋数量的比例。例如,社区规划停车位1200个,房屋数量1000套,停车位配置比例1:1.2。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,不是指开发商是否可以通过出售、赠与或出租处罚社区的所有停车位,而是指配置比例内的停车位只能出售、赠与或出租给社区业主,不能出售、赠与或出租给社区业主以外的第三方。

当然,对于配置比例以外的停车位,如社区的停车位配置比例为1:1.2.但事实上,当社区房屋数量只有1000套时,社区有2000个停车位,因此有800个配置比例以外的停车位。对于这些配置比例以外的停车位,开发商可以独立决定是否对社区业主以外的第三方进行处罚。

因此,开发商可以以销售、赠送或租赁的方式处罚社区的所有停车位(业主共同停车位除外)。然而,开发商只能将配置比例内的停车位处罚给社区的业主。

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