购房认购书的定金是否可以退还购房认购书的定金是否可以退还本金

商品房认购定金在什么情况下可以退还?

购房者在选择商品房时,开发商和购房者通常会签订商品房认购协议。该协议通常规定房屋编号、单价、房屋面积、付款方式和定金,有些可能还规定首付金额和签订正式商品房销售合同的时间。

对于购房者来说,在支付商品房认购协议约定的定金后,开发商可以在什么情况下退还?

首先,需要明确的是,根据《民法典》的规定,定金合同是实际合同,定金交付给另一方后,定金合同生效。作为债权的担保,支付定金的一方不履行债务或者不符合约定的,无权要求退还定金;收到定金的一方不履行债务或者不符合约定,不能达到合同目的的,应当双倍返还定金。

其次,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:卖方通过认购、订购、预订等方式向买方收取定金作为商品房买卖合同的担保,因一方原因未能订立商品房买卖合同的,依照法律规定处理;因不能归咎于双方的原因,商品房买卖合同未签订的,卖方应当将定金返还买方。”

在商品房买卖过程中,双方一般会在前期的磋商过程中签订商品房认购协议,且开发商还会要求购房者交纳定金,其目的是为了确认商品房买卖的事宜,保证购房者选定的房屋在一定期间内不被出售给第三人,以便约束双方促成签订正式的商品房买卖合同,保障交易的完成。因此,对于定金能否返还给购房者,签订的商品房认购协议就比较重要,考量因素有:(1)双方签订的商品房认购协议是否生效;(2)双方对签订的商品房认购协议是否有异议;(3)双方未能签订商品房买卖合同的原因是一方的原因所致还是不可归责于双方的事由所致。本分析如下:

1.商品房认购协议无效的,如开发商未取得商品房预售许可证(起诉前取得商品房预售许可证的除外),开发商应按照《民法典》第508条、第157条的规定将收取的定金返还给买方,有过错的一方应赔偿对方遭受的损失,各方有过错的,应当承担相应的责任。

2.商品房认购协议有效,双方对签订的商品房认购协议无异议的,经双方协商一致,可以终止合同;或者定终止合同。

但是,押金是否可以退还,取决于哪一方未能签订商品房销售合同,哪一方违约。

通常对签订的商品房认购协议有异议的是购房者,因为事先拟定商品房认购协议或者变更商品房认购协议内容的通常是开发商。异议的内容可能是关于交纳定金的数额,或者是协议中的某些格式条款,或者是签订《商品房买卖合同》的时间和地点未具体明确等等。

3、在商品房认购协议有效的情况下,需要考虑双方未能签订商品房销售合同的原因是一方或不能归因于双方的原因,这也是退还押金的主要考虑因素。

如果由于双方未能达成协议,未能签订正式的商品房销售合同,则属于双方不能归咎于双方的原因,买方可以要求退还押金。例如,在协商签订商品房销售合同的过程中,屋交付时间、逾期交付或逾期付款责任协议不平等,双方未能在约定的时间内签订商品房销售合同。

如果由于商品房认购协议的一方未能签订商品房销售合同,则需要查看属于哪一方的原因。如果是买方的原因,则无权要求退还押金。例如,买方不能处理贷款。如果是由开发商一方造成的,买方可以要求双倍退还押金。例如,开发商单方面违约,将房屋出售给第三方。

此外,还应注意:在协商签订商品房销售合同的过程中,一方违反公平、诚信原则,或否认商品房认购协议中约定的条款,或提出对方不能接受的不合理条件,构成商品房认购协议的违约。因此,买方可以在商品房认购协议中约定,如果双方未能在协议约定的期限内协商签订商品房销售合同,卖方(开发商)应将押金返还给买方(买方)。

最后,应注意商品房认购协议的定性,即是预约合同还是商品房销售合同,需要根据认购协议的约定内容确定。

关于预约合同,《民法典》第四百九十五条规定,当事人同意在未来一定期限内订立认购书、订购书预约合同。一方不履行预约合同约定的合同义务的,另一方可以要求其承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容,卖方已按照约定收取购房款的,应当认定为商品房销售合同。

从上述法律规定可以看出,同一商品房认购协议,由于协议内容不同,将被认定为不同性质的合同,可以认定为预约合同或商品房销售合同。仅从商品房认购协议本身的角度来看,认定为预约合同;但协议内容具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容,卖方已按照约定收取购房款的,认定为商品房销售合同。例如,签订的商品房认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容,如购房款的支付时间、商品房的交付条件、日期和面积差异的处理方法。因此,商品房认购协议本质上属于预约合同。

更多房产资讯,关注微信公众号:创洋法务  

本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 40336981@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
如若转载,请注明出处:https://www.anfmvp.com/6338.html