2020年买房定金可以退吗2021淘宝定金能退吗

文:任志军

导读:本期分享的是普法君经办的一宗房屋买卖合同纠纷,购房客因自身资质不足,在业主的让渡下,换了三家银行仍贷款不成,恼羞成怒状告业主双倍返还定金被法院全部驳回的成功案例。购房者知道贷款不成,无法全额购房,声称业主未办理赎回手续终止合同,要求双倍返还定金,最终法院认定业主未违约,购房者无权要求双倍定金(首次购房款)。

一、基本案例

2021年3月14日,买受人、业主、中介三方签订《房地产买卖合同》,约定买受人在中山市石岐区某路某花园购买商品房,总价值100万元。付款方式:合同签订之日支付20万定金,余额80万银行按揭贷款。买方必须在2021年3月31日前申请抵押,否则视为违约;如果银行承诺的贷款不足以支付房款余额,买方应一次性支付。该房产处于抵押状态,业主应在合同签订之日起60个工作日还清贷款,办妥解除抵押登记手续,并将房产证原托管到中介办理转让手续。在最后一段空白处,双方手写变更交房时间,最迟不超过2021年7月1日,业主收到全部楼款。违约条款规定,任何一方逾期履行合同义务超过15天的,守约方有权终止合同,并选择要求违约方支付转让总价20%的违约金或承担定金罚款。2021年10月13日,由于购房者贷款失败,协商终止合同失败,诉讼突然要求业主双倍返还定金40万元。

2021年12月,业主通过朋友介绍,第一时间委托广东卓建律师事务所合伙人任志军律师(普法君)应诉维权。普法君听业主陈述及通过研究证据材料,提出提出了三个关键答辩:一是还款银行打印银行流水,明确提前还款时间。二、房地产登记部门打印房地产信息单,明确解除抵押时间;三、梳理与买方和中介的聊天记录,证明对方违约。最后,一审法院支持普法君的观点,驳回了买方的全部诉讼请求。

二、代理思路

1.研究房地产买卖合同,按时间顺序梳理交易的每个时间节点。

2.提供反驳对方未违约的证据,并在合同约定的截止日期前完成抵押终止手续。包括合同签订后第几个工作日提前还清银行贷款,房地产登记中心办理抵押终止手续。

3.提供对方违约的证据材料。包括买家、中介三方微信群聊天记录、与买家聊天记录。

4、告知法院,己方已经完成了合同约定的所有义务,并且为了在约定时间促成交易,己方借钱赎楼为此耗费时间、精力及经济成本。不仅如此,为了成功购房者贷款,三次转让配合三家银行贷款审批,合同约定最终截止交易时间于2021年7月1日到期。对方没有任何事实和法律依据,而是单方面取消交易,要求双倍返还首期购房款。

案件胜诉的几个关键点:

1、我们在约定的时间内完成了抵押贷款终止登记手续。双方同意在合同签订之日60个工作日内偿还贷款,终止抵押登记手续,并委托原产权证书中介办理转让。

2021年5月8日,还清银行贷款;2021年5月15日,将房产证交付给中介;2021年5月26日,按照合同约定,办理了解除抵押手续。

2、对方违约。

未能提供证据证明,对方于2021年3月31日前向银行申请抵押贷款。

合同约定的最终支付时间为2021年7月1日,截至开庭之日(2021年12月14日),对方除支付首期款外,分文未付。

三、法律法规:

中华人民共和国民法典典典

第四百六十五条 依法成立的合同受法律保护。

依法设立的合同只对当事人具有法律约束力,但法律另有规定的除外

第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力无法达到合同目的;

(二)履行期届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;

(三)当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为,不能达到合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

当事人可以随时解除以持续履行债务为内容的不定期合同,但应在合理期限前通知对方。

中华人民共和国民事诉讼法

第六十七条 当事人有责任为自己的主张提供证据。

人民法院应当调查收集当事人及其诉讼代理人因客观原因不能收集的证据,或者人民法院认为审理案件所需的证据。

人民法院应当按照法定程序全面、客观地审查核实证据。

四、律师提示:

碰到诉讼或者其它法律问题时,应第一时间咨询法律专业人士。很多时候当事人并不清楚案件的相关法律关系,客观事实也不清楚。因此,法官信服的法律事实无法准确提炼,导致许多案件败诉,失去了维权的合法途径!

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