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不知道限购政策签订购房合同,可以退还购房款吗?

作者/罗文正

案例简介

秦是北京当地户籍居民,社保一直在北京缴纳。2015年,北京A房地产中介公司(以下简称A公司)销售人员诱导秦乘车前往河北省兴隆县B房地产公司(以下简称B公司)尚未完成房地产销售办公室。秦立即看中了该房地产的一套商品房。秦多次询问B公司对外销售人员,属于北京市户籍人员是否具备购买当地商品房的资格,B该公司的销售人员表示,北京居民可以购买该地区的房屋,并可以放心购买,并敦促秦签订合同并支付定金。秦某于是向A公司支付了4000元的团购费,向B公司支付了10万元的首付款,并在购房合同上签字,合同对方是B公司。合同隐蔽处夹杂着一份承诺书,上面写着:买受人签字后,视为了解当地限购政策,具备购房资格,一切后果由买受人承担。秦某签字后,B由于技术原因,销售办公室的工作人员表示,合同副本没有准备好,双方签署的合同文件和承诺书立即被B公司的工作人员带走,秦不允许保留合同照片。

到2018年底,虽然秦多次催促,但B公司没有将房屋交付给秦。秦向兴隆县住房管理局人员询问,由于秦没有当地购房资格,事实上,B公司从未为秦处理过房屋交付事宜。秦联系B公司要求退还购房款,B该公司拒绝退款,并表示仍能履行合同,秦随后将A公司,B公司起诉法院。

【判决结果】

一审判决:

被告北京A房地产中介公司在判决生效后十日内退还原告秦团购费4000元;

被告兴隆县B房地产开发有限公司在判决生效后10天内退还原告秦42万元的购房款和利息(其利息按合同约定的月利率计算,自2015年1月25日至清偿之日起2%)。

兴隆县B房地产开发有限公司被告拒绝接受一审判决,提出上诉。

二审判决:

驳回兴隆县B房地产开发有限公司上诉,维持原判。

【律师解读】

根据政府等行政职能部门制定的房地产调控文件,限购政策属于有效强制性规定的行政法规。根据《民法典》第一百五十三条的规定,违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。合同约定突破行政法规有效性规定的,视为无效。

本案争议的焦点是秦签署的《承诺书》能否排除B公司合同签订和履行过程中的责任。限购政策是强制性的,具有地域特色。秦从未去过兴隆县,但偶然有机会被别人推销,导致购房意向。秦不应该也不可能对当地的限购政策有足够的了解。反观B公司作为当地房地产公司,是合同中强势的一方,其担当审核义务,对于当地限购政策应当推定为知情,故对于违规订立合同以致合同履行不能的违约后果承担直接责任。

至于承诺书本身,其外观是标准印刷文本,只有签名空白,重复使用;其内容仅增加买方责任,减少卖方义务,因此为格式条款。《民法典》关于格式条款的规定包括:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当按照公平原则确定当事人之间的权利义务,并以合理的方式提醒对方注意与对方有重大利益关系的条款,如免除或者减轻责任,并按照对方的要求说明条款。在签订合同的过程中,没有证据表明B公司完全提示当地正确完整的购买限制政策,也没有交付给秦的任何合同原件或副本。这种行为显然不符合一般合同签订规范,涉嫌逃避责任,欺骗缔约方。由于地方限购政策,本房屋买卖合同不可能履行合同,B没有依据要求公司拒绝退还购房款并继续履行合同。

需要强调的是,在以下情况下,买方将被推定为了解限购政策,并继续签订购房合同,可能被认定为过错:一是违反明显常识,如在北京购买商品房,全国应了解北京限购政策;二是买方与房屋所在地有着深刻的联系,如在这里有生活和工作经验,可能被推定了解当地的购买限制政策;第三,卖方有证据表明买方可能没有资格劝阻买方,买方仍强制签订合同,买方应部分或全部承担违约和损害后果。

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