购买期房什么情况下可以要求退房首付购买期房什么情况下可以要求退房首付款

对每个人、每个家庭来说,买房都是一件值得关注的大事。现在市场上出售的大多数新房子都是预售的。购房时,房屋仍处于建设阶段,房屋所有权不明确,实际交付情况不确定。如何在购买未来房屋的过程中避免相关风险?我总结了一些预防措施,希望能帮助你。

一、确认房屋所有权相关内容

1.检查开发商手续是否齐全,是否有资格出售房屋。买房需要签订购房合同。首先要确认的问题是谁应该签合同。销售人员口中的开发商真的有资格签订合同和出售房屋吗?我们必须检查开发商是否获得了合同《土地使用权证、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设项目建设许可证、商品房销售(预售)许可证,这五证缺一不可。检查时,应尽可能检查原件,确认证书上记录的开发商名称与签订合同的开发商名称一致。还应仔细检查项目记录,以避免在项目第一阶段的证书中销售项目第二阶段的房屋。《城市房地产管理法》第四十五条限制了商品房预售的严格条件,其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。开发商未取得预售许可证的,签订的合同无效,后期产权证难以办理,购房者的合法权益难以保障。

除了手续齐备,建议大家对开发商的商业信誉事先做一个简要的了解。如果开发商在施工过程中因资金不足而停止工程;或因技术实力不足而降低施工质量;在施工过程中擅自改变原设计或承诺,特别是社区配套设施和环境绿化,将给买方造成损失。一般来说,商业信誉好的开发商出现上述问题的风险相对较低。

了解房屋的性质。除普通商品房外,市场上允许合法销售的房地产也可能有其他性质的房地产,如经济适用房、拆迁安置房等。与普通商品房相比,这些房地产通常只有合格的人才能购买,房地产所有权证书在一定时间内(通常是五年)不能转让给他人。因此,在购房时,除了检查开发商的五证外,还需要确认准备购买的期房性质。特别要注意的是,一些社区可能是多种性质的房地产并存。在同一社区或同一地区出售的房地产价格明显低于其他地区的,应特别注意这种情况。如果发现开发商在签订购房合同后故意隐瞒所售房屋为非普通商品房,买方有权要求退房,并可以向开发商索赔不超过购房款的两倍。

3.详细明确约定产权证办理事宜。中国实行房地产登记制度。房屋所有权只有在转让登记后才具有法律效力。仅签订购房合同或支付购房款不能转让房屋所有权。购买未来的房房屋没有产权证书,需要等待房屋建设验收完成,开发商将影响房地产登记(如解除土地抵押)的其他相关事项可以办理产权证书,时间通常会持续很长时间。为避免风险,在购房协议中,必须详细约定办理房产证的义务主体、办证期限、未按时办证的责任。因开发商原因超过办证期限未取得房产证的,买方一般有权选择退房,并要求开发商支付赔偿金。但实际上,办证时间通常比交房时间晚。在这种情况下,要求退房是不现实的,选择明确的违约赔偿更为明智。

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二、确认房屋物业状况

1.根据沙盘和图纸买房,买家看到的大部分都是户型的平面图和整个楼盘的效果图,而不是实物。很多开发商简单模糊的做了户型平面图,使得相关面积、户型、装修标准难以准确判断;而且楼盘的效果图非常精致,会误导消费者。为了防止风险,大家在签订购房合同时应当对房屋朝向、面积、户型等规划、设计相关的内容,以及售楼广告最吸引你的“亮点”之处作出明确约定。商品房销售合同签订后,开发商未经买方同意单方面改变方向、面积、房屋类型的规划设计,买方有权要求终止合同,要求开发商退款并支付相应的赔偿金。所以在买房的时候,也要保留好广告资料,以备不时之需。

2.面积误差处理应包括在购房合同中。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符,合同对此有约定的,依约定处理;如无约定,则面积误差比绝对值超过3%,买受人有权请求解除合同。如果买方同意继续履行合同,卖方应承担面积误差比超过3%的商品房价格,所有权归买方所有。关于这个问题,法律给出了3%的参考。一般来说,如果开发商在合同中达成相关协议,这一比例通常会增加(如增加到5%),这是必要的。

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三、延期交房处理

为了避免延迟交房的风险,首先要确保交付时间在购房合同中明确约定。然而,在实践中,开发商可能会受到资金和其他因素的影响而延迟交付。一旦开发商不能按时交付房屋,买方一般不能立即要求终止合同。根据《民法典》第五百六十三条的规定,卖方延迟交付房屋,并在三个月的合理期限内未履行。权人要求终止合同的,应当予以支持,但当事人另有约定的除外。

此外,需要注意的是,一旦开发商延迟交房,他们大多以不可抗力为由推卸责任。为了避免这种情况,买方在签订合同时必须高度重视涉及不可抗力的相关规定。一般来说,合理的不可抗力有两种,一种是自然灾害(地震、洪水等),另一种是社会事件(法律法规调整等)。无论哪一种,都要符合不可预见、不可避免、不可克服的特点。合同约定的不可抗力范围不得无限扩大,在实践中主张不可抗力也应合理。例如,因为疫情管控导致停工延期,这属于不可抗力。但是,如果疫情控制措施的合理影响期已经结束,由于疫情隐形影响原材料的上涨,不应该是不可抗力。

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四、购房资格确认

除了检查开发商的资格外,还应检查自己的购买资格,如是否符合当地购买限制政策、信用信息是否符合贷款资格等,如因自身原因签订购买合同后不能办理财产转让或银行抵押,买方需要承担违约责任,支付违约金,开发商应退还首付。但根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条,买方有权要求终止合同,因不能归咎于买方的原因不能签订商品房担保贷款合同,导致商品房销售合同不能继续履行。

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