退房退税要多久房税会退吗

纳税人被法院判处土地房屋所有权转让无效,购买土地、商品房的实际交付面积小于合同约定的面积,可以申请退还契税吗?财政部 国家税务总局关于实施契税法若干事项的公告(财政部) 国家税务总局公告2021年第23号,以下简称23号公告)给出明确答复:纳税人缴纳契税后,如因人民法院判决或仲裁委员会裁决导致土地、房屋所有权转让无效、被撤销或解除,可申请退还契税。

退房退税要多久房税会退吗

一、土地、房屋所有权登记后可退税

23号公告补充了契税法的退税规定,将退税时间改善为土地和房屋所有权登记的全过程。

具体来说,契税法第十二条明确了土地、房屋所有权登记可以申请退税,即在土地、房屋所有权登记前,所有权转让合同、所有权转让合同性质证书不生效、无效、撤销或终止,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。但在实践中,土地和房屋所有权登记后仍可申请退税。例如,如果所有权转让合同无效,有法律后果恢复原状(即土地和房屋所有权变更为原所有权人),纳税人可以申请退还契税。

需要注意的是,并非所有土地和房屋产权转让后都可以申请契税退税。根据第二十三条第五条第四款第一款的规定,人民法院的判决或者仲裁委员会的判决导致土地、房屋所有权转让无效、撤销或者终止,土地、房屋所有权变更为原所有人的,可以申请退税。其中,纳税人需要注意退税的必要条件:一是确定无效的途径,即人民法院或仲裁委员会的判决导致土地、房屋所有权转让无效、撤销或终止;二是无新权利人,土地、房屋所有权应变更为原权利人。

退房退税要多久房税会退吗

二、退房后退税,需分情况处理

在实践中,由于消费者被发现没有购买资格、逾期交付等原因,买卖双方不能完成交易。退房是否可以退税是许多纳税人关心的问题。作者建议纳税人应根据是否办理所有权登记,分别适用政策。

现在的财政部 国家税务总局关于购房人退房的通知(财税)〔2011〕32)明确,已缴纳契税的购房单位和个人,在办理房屋产权变更登记前退房的,应当退还已缴纳契税。9月1日生效的契税法和23号公告延续了这一规定,明确了转让合同在所有权转让登记前不生效、无效、撤销或终止,以及所有权转让登记后,法院判决或仲裁委员会裁定土地、房屋所有权转让无效、撤销或终止,产生合格的退房,可以申请退还契税。

三、多缴契税符合条件可退还

为保障土地和房屋所有权人的合法权益,第23号公告明确了两种具体情况:土地使用权交付时,由于容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积,应退还土地转让价格;新建商品房交付时,实际交付面积小于合同约定面积的,可以申请退税。

具体来说,契税法第四条明确规定,土地使用权转让、出售、房屋销售的契税计税依据是土地和房屋所有权转让合同确定的交易价格。所有权转让合同确定的交易价格确实发生变更的,也应当变更计税依据。同时,《税收征收管理法》第五十一条明确规定,纳税人超过应纳税额缴纳的税款应当退还。

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举例来说,A公司与政府签订土地出让合同,取得土地使用权,缴纳契税。由于该地块位于机场附近,有关部门对建筑物实行限高管理。建筑限高后,A公司可以减少建筑面积。因此,地方政府与A公司签订了调整容积率的补充协议,并在交付土地时将少计算的2.6亿元土地出让金退还给A公司。已知A公司所在省适用契税税率3%。那么,A公司可按规定向主管税务机关申请退还多缴契税:26万×3%=780(万元)。

需要注意的是,与退税规定相对应,由于误差,政府或房地产开发企业提供土地和房屋超过合同约定的面积,承担人应当按照变更后的契税计税依据,如实缴纳契税。

纳税人申请契税退税,应当提供退税(抵扣)税申请表、纳税(支付)凭证复印件和税务机关认可的其他退税内容,如合同不生效、无效、撤销或终止、法院判决、仲裁裁决、退还土地出让金、购买资金等,具体信息和程序以国家税务总局后续发布的有关文件为准。

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