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——是否逾期,需综合合同交付时间、附件宽限期、疫情不可抗力期等。购房合同解除后,银行要求购房者继续还款的,法院不予支持。

引言:

开发商没有根据商品房买卖合同约定的“交付时间”交房,同时也没有在合同附件约定的“60天宽限期”内交房,且在当地政府文件确定的建筑工程“三个月不可抗力期限”内依然没有交房的,从购房者一方,可以起诉开发商,要求解除双方的购房合同,退还首付款等款项。按揭银行一般也会主动提起第3人的独立诉求,请求解除按揭贷款合同(注:根据最高法的相关案例,在商品房买卖合同被解除后,按揭银行不得要求购房者继续还款)。按揭银行要求购房者继续还款的,法院不予支持。

一、基本案情

2018年10月20日,L某、F某(注:两人为夫妻)向K公司购买梅州市梅县区xx镇xx村xx基地xx工程(x园)xxx房,双方签订了《商品房买卖合同(预售)》和相关附件。

双方在合同中约定,买受人的付款方式为“首期已付清,余款由银行按揭付清”,出卖人的交房时间为“出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。”,出卖人逾期交房的,除不可抗力外,“逾期超过180日后,买受人有权解除合同”。

双方在合同附件中约定,如果发生不可抗力,包括“政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付”的,出卖人可以顺延交房日期;出卖人因自身原因造成未在合同约定期限内交付房屋的,买受人给予出卖人“60日的宽限期”。

2018年10月20日,L某、F某向K公司支付了购房首期款175550元、房屋维修基金和房产办证费7233元;

2018年11月23日,L某、F某与J银行梅州分行签订《个人房产抵押贷款合同》,通过按揭贷款的方式,由J银行梅州分行向K公司支付了购房余款390000元。

2019年8月11日,L某、F某向K公司支付了主门费用3500元;于2019年8月23日缴纳契税7712.06元。购房余款390000元;

2019年末至2020年受新冠肺炎疫情影响,全国各地陆续启动重大突发公共卫生事件一级响应

2020年1月28日,梅州市住房和城乡建设局发文通知:各相关企业推迟工地复工时间,具体复工时间另行通知。

2020年4月30日,梅州市财政局、自然资源局等十部门发布梅市建字(2020)59号文件,提出意见:因疫情影响导致工期延误、房屋交付延期的,可依法认定为不可抗力情形。因不可抗力导致不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目,可依据原合同约定将竣工交付时间顺延3个月

2020年12月16日,xx工程x园,完成竣工验收备案。

2020年12月5日,K公司向L某、F某发出《入伙通知书》,通知L某、F某在2020年12月20日前到x园现场收楼处(原销售中心)办理有关收楼手续,L某、F某在12月6日收到后,未前往收楼。

L某、F某认为,K公司的交楼时间存在“逾期交付”,已构成违约——《商品房买卖合同(预售)》中约定的交付时间是2019年12月30日,加上合同附件规定的宽限期60日,以及政府通知的受疫情影响的“不可抗力期”3个月, K公司应当在2020年5月29日前交付房屋。

L某、F某将K公司列为被告,将J银行梅州分行列为第三人,向人民法院提起了“房屋买卖合同纠纷”的民事诉讼,请求法院判决“解除《商品房买卖合同(预售)》合同,退回购房首期款、退回按揭贷款本金及利息、支付违约金、承担诉讼费和其他费用(契税)”等。

法院经审理,最终支持了L某、F某的诉求。

二、裁判结果及理由

(一)一审

原告:L某

原告:F某

被告:K公司

第三人:J银行梅州分行

原告L某、F某一审诉求:

1.判令解除两原告与被告共同签订的《商品房买卖合同(预售)(合同编号:********)》;

2.判令被告返还两原告支付的首期款175550元及利息(自2018年10月20日起至被告向两原告实际付清之日止,暂计至起诉之日,利息为14592.59元),合计为190142.59元;

3.判令被告向两原告支付其应向第三人支付的按揭贷款本金及利息53489.87元(自2019年1月17日起至两原告实际付清按揭贷款本金及利息之日止,按揭贷款本金及利息暂计至起诉之日)并向两原告支付贷款本息;

4.依法判令被告向两原告支付违约金11311元;

5.依法判令被告向两原告返还维修基金、办证费10733元;

6.依法判令被告承担本案的诉讼费及其他费用(明确其他费用为契税7712.06元)。

第三人J银行梅州分行向一审法院提出独立的诉讼请求:

1.判决解除J银行梅州分行与L某、F某、K公司签订《个人房产抵押贷款合同》;

2.判决原告L某、F某偿还借款本金358583.43元给J银行梅州分行

3.判决原告L某、F某支付借款利息给J银行梅州分行(借款利息从2021年6月1日起至还清借款本金之日止,以实欠本金为基数,按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算);

4.判决被告K公司对原告L某、F某的债务承担连带清偿责任

5.诉讼费由L某、F某、K公司负担。

一审法院判决:

一、解除原告L某、F某与被告K公司签订的《商品房买卖合同(预售)》;

二、解除原告L某、F某与第三人J银行梅州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》;

三、被告K公司应在判决发生法律效力后五日内返还购房款175550元和原告L某、F某支付给第三人的贷款本金31416.57元(贷款本金计算至2021年6月1日,2021年6月1日后至《商品房买卖合同(预售)》、《个人房产抵押贷款合同》解除前,原告向第三人支付的贷款按《个人房产抵押贷款合同》约定另计)及利息(利息以未返还首付款为基数,从2019年10月20日起至2020年7月13日起诉之日止为10702元;从2020年7月14日起至付清之日止按起诉时一年期贷款市场报价利率的标准另计)给原告L某、F某;

四、被告K公司应在判决发生法律效力后五日内赔偿原告L某、F某因合同解除造成的损失房屋维修基金和房产办证费7233元、主门费用3500元、契税7712.06元及支付的贷款利息(贷款利息计算至2021年6月1日为54261.7元,2021年6月2日起至《商品房买卖合同(预售)》、《个人房产抵押贷款合同》解除前,原告L某、F某向第三人J银行梅州分行支付的贷款利息按《个人房产抵押贷款合同》的约定另计);

五、被告K公司应在判决发生法律效力后五日内返还购房款358583.43元(返还的购房款计算至2021年6月1日,2021年6月1日后至《商品房买卖合同(预售)》、《个人房产抵押贷款合同》解除前,原告向第三人支付的贷款继续用于抵扣被告返还给第三人的购房贷款)及支付利息(该利息从2021年6月2日起至还清借款本金之日止,以实欠本金为基数,按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算)给第三人J银行梅州分行

六、被告K公司应在判决发生法律效力后五日内向原告L某、F某支付违约金11311元;

七、驳回原告L某、F某的其他诉讼请求;

八、驳回第三人J银行梅州分行的其他诉讼请求。

如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费11965元,保全费2296.67元,由被告K公司负担。原告L某、F某已预交的案件受理费5286元,由一审法院退回;第三人J银行梅州分行已预交的案件受理费6679元、保全费2296.67元,由一审法院退回。被告K公司在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费11965元、保全费2296.67元,拒不缴纳的,一审法院依法强制执行。

一审判决理由:

一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷,原告L某、F某与被告K公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及相关附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,一审法院予以确认,双方均应依约履行。

本案中,原告(买受人)与被告(出卖人)签订的商品房买卖合同(预售)》第十一条约定出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。“附件十一补充协议”第六条第8点约定:“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方,则:(1)乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内,合同继续履行,甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方,自宽展期届满之日起,甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金,合同继续履行。”据此,被告在2019年12月30日因自身原因未能如期交付涉案房屋给原告,原告应给予被告60日的宽展期。2019年新冠疫情爆发,全国各地陆续启动重大突发公共卫生事件一级响应。根据相关政策受疫情影响导致工期延误、房屋交付延期,都属于不可抗力情形,因不可抗力导致不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目,可根据合同约定将竣工交付时间顺延3个月。原、被告双方在“附件十一补充协议”第六条第6点也明确约定了:如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的,甲方可据实顺延交房日期,且无需承担违约责任:(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。据此,被告抗辩突发全国性卫生事件理由成立,可顺延3个月交付房屋,无需承担违约责任。因此,根据《商品房买卖合同(预售)》的约定,商品房交付期限为2019年12月30日,根据“附件十一补充协议”第六条第8点约定给予60日宽展期,扣减受疫情影响的不可抗力期3个月,被告应在2020年5月29日前交付房屋给原告。但被告在2020年12月通知两原告在2020年12月20日前办理收楼手续,存在逾期交付的情况,已构成违约。

2020年5月30日至2020年12月20日长达205日,被告逾期交付时间已超过180日,根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定,合同解除条件已成就,现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》,于法有据,一审法院予以支持

由于原、被告之间的《商品房买卖合同(预售)》已被解除,原告与第三人J银行梅州分行于2018年11月23日签订的《个人房产抵押贷款合同》的合同目的已无法实现,且原告亦同意第三人提出的解除《个人房产抵押贷款合同》的请求,一审法院予以准许

中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释[2003]7号】第二十五条规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定:“出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。”因此,被告应返还购房首付款175550元和原告支付给第三人的贷款本金31416.57元(贷款本金计算至2021年6月1日,2021年6月1日后至《商品房买卖合同(预售)》、《个人房产抵押贷款合同》解除前,原告向第三人支付的贷款本金另计)及支付利息(利息以未返还首付款为基数,按起诉时一年期贷款市场报价利率的标准计算,从2018年10月20日起至2020年7月13日起诉之日止为10702元,从2020年7月14日起至付清之日止另计)给原告,并赔偿原告支付的损失房屋维修基金和房产办证费7233元、主门费用3500元、契税7712.06元及支付的贷款利息(贷款利息计算至2021年6月1日为54261.7元,2021年6月2日起至《商品房买卖合同(预售)》、《个人房产抵押贷款合同》解除前,原告向第三人支付的贷款利息按《个人房产抵押贷款合同》的约定另计);截至2021年6月1日,第三人尚有未收回贷款358583.43元,因此被告应返还购房贷款358583.43元(返还的购房款计算至2021年6月1日,2021年6月1日后至《商品房买卖合同(预售)》、《个人房产抵押贷款合同》解除前,原告向第三人支付的贷款本金继续用于抵扣被告返还给第三人的购房贷款)及支付利息(该利息从2021年6月2日起至还清借款本金之日止,以实欠本金为基数,按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算)给第三人。

关于违约金,根据原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条的约定,由被告按照全部房价款的2%向原告支付违约金,未违反法律规定,一审法院予以支持,被告应支付565550元×2%=11311元的违约金给原告。

(二)二审

J银行梅州分行、K公司均不服一审判决,提起了二审上诉。

注:K公司在二审上诉期间未缴纳诉讼费,被法院裁定撤回上诉处理。

J银行梅州分行的上诉请求:

1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项判决;

2.判令驳回被上诉人的一审诉讼请求及J银行梅州分行的诉讼请求。

L某、F某的答辩意见:

一、一审判决判令解除《个人房产抵押贷款合同》符合法律规定的。

被上诉人与K公司签订的《商品房买卖合同(预售)》已解除,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年)》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”一审判决判令解除《个人房产抵押贷款合同》是符合法律规定的。

二、剩余贷款本金及利息应由K公司承担,被上诉人不应承担返还剩余贷款本金及利息的义务。

第一,关于案涉《个人房产抵押贷款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年)》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因K公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房买卖合同(预售)》解除,《个人房产抵押贷款合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人K公司将剩余的购房贷款本金及利息返还J银行梅州分行,被上诉人不负有返还义务。

第二,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,被上诉人支付房款,K公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,J银行梅州分行将被上诉人所贷款项直接支付给K公司,K公司实际用款,被上诉人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,被上诉人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因K公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:K公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用被上诉人支付的首付款及上诉人按揭贷款;J银行梅州分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对K公司、被上诉人的债权;被上诉人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在被上诉人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上所述,剩余贷款本金及利息应由K公司承担

庭审时补充:上诉人提交的关于律师费用的证据材料,答辩人认为上诉人在一审过程中未提及,已经超过了一审的审理范围,不应支持。答辩人至2021年12月10日止已偿还贷款本息102810元。

笔者注:L某、F某的答辩意见的“二、第二”,应该是参考了“最高人民法院再审民事判决书,案号(2019)最高法民再245号”的“裁判观点”。虽然我国不是判例法国家,但最高人民法院,或各地上级法院的相关判例观点,对下级法院的审判还是具有参考意义的。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

二审判决理由:

本院认为,

一、K公司向一审法院提交上诉状后,未在指定期限内交纳上诉费用;其亦经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视为其撤回上诉。上诉人J银行梅州分行请求K公司、L某、F某共同承担其支出的律师费,该请求属其在二审提出的新的诉讼请求,故本院不予处理

二、一审法院认定K公司存在逾期交付房屋的违约行为从而导致合同解除条件已成就,判决解除K公司与L某、F某签订的《商品房买卖合同(预售)》并无不当;因商品房买卖合同已解除,《个人房产抵押贷款合同》的合同目的已无法实现,一审法院判决解除该合同亦无不当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定,本案《商品房买卖合同(预售)》《个人房产抵押贷款合同》解除后,K公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还J银行梅州分行和L某、F某。上诉人J银行梅州分行主张应由L某、F某承担还款责任、K公司对该还款责任承担连带保证责任的上诉请求,无法律依据,本院不予支持。《商品房买卖合同(预售)》解除后,买受人L某、F某不可能最终取得房屋所有权,《个人房产抵押贷款合同》的合同目的已无法实现亦已相应解除,即合同约定的抵押关系已解除。上诉人J银行梅州分行提出其应就案涉抵押物优先受偿的请求,本院不予支持。

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三、简要分析

1.合同解除的原因包括约定解除、法定解除。

约定解除:双方可以约定,在哪种情况下可以提出解除双方的合同。

法定解除:需要达到合同目的已无法实现的严重情形。

2.本案购房者起诉解除合同,有双方的约定依据,属于“约定解除”的情形。

结合本案,双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中明确约定了“逾期超过180日后,买受人有权解除合同”的条款。该条款为典型的“约定解除”的情形。

只是,在实际操作中,还要看合同附件是否规定了“宽限期”,以及合同不能交付是否受到“不可抗力”的影响。

本案双方签订的合同附件约定了60天的“宽限期”,同时约定了因不可抗力可以顺延交付时间的条款。由于当地政府部门发布了相关文件,明确“因疫情影响导致工期延误、房屋交付延期,可以依法认定为不可抗力情形……可依据合同约定将竣工交付时间顺延3个月”,因此本案的不可抗力期限可以确定为“3个月”。

在合同约定的交付时间、附件约定的宽限期、及相关不可抗力期限均届满,开发商仍无法交房的,购房者有权提出解除双方的购房合同(注:从便于举证的角度,可以采取“书面发函”的方式,也可以依法提起民事诉讼,请求裁判机关判决解除)。

购房合同解除后,购房者有权要求返还购房首付款、利息、其他相关款项和违约金。

3.在购房合同被解除的情况下,“按揭贷款合同”的合同目的已无法实现,银行可以诉求解除“按揭贷款合同”,属于“法定解除”的情形。

按揭贷款合同解除后,银行有权要求开发商返还借款,并支付相关利息。(注:这类案件银行一般作为第三人应诉,但第三人也可以提出独立的诉讼请求。)

4. 购房合同被解除后,银行要求购房者继续还款的,法院一般不予支持。

不予支持的理由,可以参考“最高人民法院再审民事判决书,(2019)最高法民再245号”的裁判观点(本案购房者也直接用来作为二审的答辩理由),具体如下:

(1)抵押按揭购房合同纠纷,涉及“商品房买卖合同”和“商品房担保贷款合同”双重法律关系。

(2)从合同内容来看,在“商品房买卖合同”中,购房者支付房款,开发商交付房屋;在“商品房担保贷款合同”中,银行将购房者所贷款项直接支付给开发商,开发商实际用款,购房者并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。

(3)如果购房合同正常履行,购房者取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但是,如果因开发商不能交付房屋而致使购房合同解除,导致购房合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,必须充分考虑“商品房按揭贷款商业模式”下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上所述,“剩余贷款本金及利息”应由“开发商”承担。

5. 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第二十五条第二款的规定,“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

因此,银行要求购房者返还相关购房贷款的,也没有法律依据,银行应当要求开发商返还。

参考判例:

梅州市中级人民法院二审民事判决书,(2021)粤14民终2116号

注:本文观点仅供参考,民事诉讼存在法律风险,操作不当可能导致相关诉求无法获得支持,读者请勿简单模仿。

作者简介:黄维升律师,深圳执业律师,专业方向民商事纠纷(股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷)、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议,请直接在评论区留言或私信留言,我们会尽快回复。

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