付了定金没有签购房合同能退房吗房子交了定金没有签正式合同能退定金吗

一、案情介绍

王最近计划买房子。在参观了销售办公室后,他对房子非常满意。在销售人员的建议下,交付2万元定金,并签署认购书,购买社区涉及的房屋。之后,王未能在约定的时间交付首付款,并单方面签署了延期付款协议,然后双方未能签订商品房销售合同。王与开发商沟通失败,向法院起诉,要求开发商退还2万元定金。

二、法院审理

(一)一审法院判决

经审理,一审法院认为双方签订的认购书是商品房预约合同,王交付的定金为约定金。开发商未能在延期付款协议上签字,双方未能就延期付款协议达成协议,对开发商没有约束力,导致未能签订商品房销售合同。双方未能达成协议是双方不可归责的原因,现有证据无法证明双方是否有过错。判决生效之日,开发商将2万元退还给王。

(二)二审法院判决

开发商拒绝接受,并在法定时间内提出上诉。二审法院经审理认为,王某通过认购的方式向开发商交付定金作为订立商品房买卖合同的担保,定金的性质为成约定金。双方未就延期付款达成协议。王应在约定的期限内签订正式的商品房销售合同,并按约定支付首付款。王未在约定时间内履行上述义务,构成违约。判决撤销一审民事判决,驳回被上诉人王的诉讼请求。

三、法律分析

(一)认购书具有法律效力,对双方具有约束力

《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:卖方通过认购、订购、预订等方式向买方收取定金作为商品房销售合同的担保,因一方原因未签订商品房销售合同的,依照法律关系的规定处理。

在签订认购书后,王某未能按照约定签订正式的《商品房买卖合同》并支付首付款,构成违约,因此王某请求返还定金的请求没有法律依据。

(二)定金的规定

一是民法典关于定金的规定:

第五百八十六条 【定金】当事人可以约定一方向另一方支付定金作为债权担保。定金合同自实际交付定金之日起成立。

存款金额由当事人约定;但不得超过主合同标的金额的20%,超过部分不产生存款效力。实际交付的存款金额超过或少于约定金额的,视为变更约定的存款金额。

第五百八十七条 【定金罚款】债务人履行债务的,定金应当抵消或者收回。支付定金的一方不履行债务或者不符合约定的,无权要求退还定金;收到定金的一方不履行债务或者不符合约定的,不能达到合同目的的,应当双倍退还定金。

第五百八十八条 【违约金与定金竞合】当事人同意违约金和定金的,对方可以选择适用违约金或定金条款。

如果存款不足以弥补一方违约造成的损失,另一方可以要求赔偿超过存款金额的损失。

二是定金分类

1、订约定金

约定保证金,又称约定保证金,是指为保证合同的订立而支付的一定金额。当事人同意以交付保证金作为主合同保证的,支付保证金的一方拒绝签订主合同的,无权要求退还保证金;接受保证金的一方拒绝签订合同的,应当双倍退还保证金。

2、成约定金

成约定金,称为合同成立要件的定金,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的。

3、解约定金

终止定金是指当事人在合同中约定的保留合同终止权的代价。终止定金是一方终止合同的适用条件。合同中必须明确规定终止定金的设立。

4、违约定金

违约定金实际上是履约定金,即以担保合同履行支付的一定金额。支付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求退还定金;收到定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍退还定金。

5、证约定金

证书约定金是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明。证书约定金不是合同成立的必要条件。合同是否成立与定金的交付无关。《民法典》及其最高法院的司法解释没有对证书约定金作出特别规定,但司法实践认可交付定金的书面证书(如收据)是主合同行已建立的证据。

(三)本案法律分析

本案一审和二审结果的差异主要是由于存款性质的不同识别造成的。本案定金的性质,一审法院与二审法院不一致。一审法院认定属于约定定金,二审法院认定为约定定金。约定定金是当事人约定的合同成立或者生效的组成要素之一。

在这种情况下,王与开发商签订的认购书同时交付定金的事实判断,王支付的定金属于约定定金。王交付定金后,未履行签订正式商品房销售合同的义务,构成违约,适用定金罚款退还定金。

四、律师建议

在实践中,普通人缺乏购房知识和经验,法律意识薄弱,有时会陷入消费陷阱。在房屋销售过程中,如果没有足够的判断力和识别法律风险的能力,就很难保证其在发生纠纷时的合法权益。

目前的大局是房地产低迷,各城市的救市政策相继出台。受经济环境影响,房地产市场低迷。国家也在不断加控制政策,确保房屋只住不炒的原则,估计未来房屋控制的主线。因此,建议购房者综合分析购房能力和支付能力,在合理范围内购房消费;有关部门还应加大力度,适当保护购房者的合法权益,规范交易秩序,保护房地产的稳定运行。

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