房子虚假宣传可以退房吗虚假宣传_退房

鲁法案2021371

作为一个普通人,买房是生活中的一件大事。在买房之前,消费者往往首先接触到开发商的宣传信息,但一些开发商为了吸引客户,夸大宣传甚至虚假宣传现象,消费者买房后发现实际房屋与宣传严重不一致。此时,作为一个消费者,我们应该如何保护他们的合法权益?

下面,我们用一个案例来告诉大家答案。

基本案情

原告和被告莱阳某房地产有限公司签字购房合同,我在莱阳的一个社区买了一所房子。被告没有按照合同约定的时间交付房屋,原告说被告宣传房屋是一梯一户,实际房屋是两梯两户,房屋需要修复改造,实际房屋与宣传不一致。为了维护自己的合法权益,原告告告诉法院,要求与被告公司解除商品房买卖合同,被告公司返还已支付的首付款、已偿还的抵押贷款本息,并赔偿违约金和重新购买的差价损失,协助其办理网上签约手续。

针对原告的诉讼请求,被告公司认为,房屋未如期交付是由于新冠肺炎疫情的不可抗力,不应承担逾期交付的责任。本案涉及的商品房自始至终设计为两梯两户。原告还在本案涉及的《商品房销售合同》附件一《房屋平面图》中签字盖章,这意味着原告已经了解了房屋的设计和结构,在销售过程中从未将一梯一户作为卖点进行宣传。原告提到的涉案商品房存在质量问题,属于被告的保修范围,不构成民事欺诈,原告也无权终止商品房销售合同。

根据双方争议的焦点,法官认为:

一是原告提交的房地产项目前期宣传彩页、原告亲属与被告销售经理的微信聊天记录、原告等人与被告经理及莱阳市施工部门工作人员现场谈话录音、房屋质量问题视频光盘和照片打印证据,可以相互证明,可以形成相对完整的证据链,足以证实被告在早期宣传过程中,确实将相关房屋类型宣传为一梯一户,样板房也按照一梯一户设计,原告也打算购买一梯一户,但被告实际交付给原告的房屋不是一梯一户,电源插座漏水浸泡地板,窗框边缘不整齐等质量问题。

第二,虽然原告在《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中签字盖章,但附件中没有具体说明房屋类型等信息。结合实践,《商品房买卖合同》大多是制式合同,买方一般缺乏房地产专业知识,难以通过房屋平面图直接了解房屋的具体情况,一般根据卖方的要求,应认为只有原告在房屋平面图上,不足以证明原告知道他们买的不是梯子,也不足以证明原告改变了自己的意思,同意购买非梯子房。

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第三,本案涉及《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十四条《宣传材料/公示文件/样板区》第一款规定,被告以口头、传单等形式表达和提供的信息仅供原告参考,不构成要约。如果后期发生变化,将不另行通知。虽然原告在协议签署处签字确认,但本条款本质上是限制或免除被告责任的条款,与原告有重大利益关系,被告在签订合同时应公平诚信原则,按照《中华人民共和国合同法》第三十九条被告未履行上述义务的,应当认为该条款对原告没有法律效力。

第四,对于原告声称被告延期交付的问题,经调查,延期交付确实是由于新型冠状病毒突发肺炎疫情,影响房地产项目建设进度,被告已履行通知原告的义务,扣除延期后最终交付时间不违反双方约定,原告声称不构成终止合同的法律原因。

裁判结果

最后,法官判决解除原告郝与被告莱阳房地产有限公司签订的商品房销售合同,被告莱阳房地产有限公司协助原告郝在判决生效后10天内解除网上签约手续,同时返还原告郝支付房屋购买首付款,偿还抵押贷款本金,赔偿原告郝住房抵押贷款产生的利息。

裁判要旨

卖房人在销售商品房时,要坚持诚实信用原则,不作误导性、夸大性的前期宣传,同时在订立商品房买卖合同过程中,要充分尽到提示说明义务,让买房人全面准确了解所购买房屋的架构、户型等信息,而不能利用自身专业优势地位,进行片面引导。否则,一旦构成根本违约,买方有权根据法律或合同行使合同解除权,并要求赔偿合理的损失。

法官说法

在本案中,根据相关证据,法官认定被告在早期宣传过程中有一梯一户宣传;实际上,商品房销售合同大多是标准合同,买方一般缺乏房地产专业知识,难以直接了解房屋的具体情况,仅凭原告的签名,不足以确认被告的主张;虽然合同中约定的宣传材料不构成要约,但本条款本质上是限制或者免除被告责任,与原告有重大利益关系的条款。被告应当按照公平诚实的信用原则履行合理的提示和解释义务,但被告未履行上述义务的,应当认为本条款对原告没有法律效力。根据上述因素,被告决定终止合同,将首付款、已支付的抵押贷款和合理利息返还原告。

来源:山东高法

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