退定金开发商要先收回收据怎么办交了定金只给了收据能退房吗

作者:刘新勇律师

退定金开发商要先收回收据怎么办交了定金只给了收据能退房吗

案情简介

2017年4月11日,买方张与河北房地产公司(开发商)签订认购协议,约定张购买开发商房屋,认购协议第四条规定开发商应于2019年12月31日交付给买方;2018年9月30日,张有权选择退房并要求开发商支付利息。

2018年12月25日,张某向开发商申请退房,开发商将张某手中的认购协议、购房款收据、POS签字表原件收回,只出具了张的收据证明。收据证明记载今天收到张的认购书和意向金收据35万元,意向金到达后,凭证自动无效。张某向开发商申请退房后,两年内开发商仅退还5万元,其余30万元多次催促,拒绝退还。

2020年10月,张问我如何向开发商追回剩余资金。因为开发商收回了张的购房合同原件和收据,张手里只有一张收据证明原件,所以一直担心证据不足,退房后两年内没有向法院提起诉讼。

律师分析

经过与张某某的沟通,我了解到手中除了原件外,在申请退房时保留了认购协议、购房款收据,POS签购单的照片,所以我让张某某补充以下证据:1、认购协议、收据、POS签约单照片2、购房款银行汇款记录3、开发商退还购房款银行记录。补充这些证据后,仍然存在一些问题。根据我国《民事诉讼法》的规定,当事人向法院提交的证据应为原件,的认购协议、收据、POS签字单属于复印件。

后来,我查询到张某某的情形符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>《解释》第一百一十二条规定,在对方控制下,承担举证责任的当事人可以在举证期届满前书面申请人民法院责令对方提交。

申请理由成立的,人民法院应当责令对方提交书证所产生的费用,由申请人承担。当事人无正当理由拒绝提交的,人民法院可以认定申请人主张的证明内容为真实。也就是说,我可以向法院申请让开发商提交认购协议和收据的原件,所以我在法院规定的证据期限内向法院提交了书面证据申请 ,果然,开庭当天,人民法院向开发商宣读了我方提交的书面证据申请。在压力下,开发商承认我们提交的副本是真实的,从而顺利解决了证据效力的缺陷。一审法院支持我们退还购房款并要求开发商支付利息的所有诉讼请求。

办案感悟

1.诉讼就是证据。证据是整个民事诉讼的核心和诉讼之王。律师不仅要了解法律知识,还要了解逻辑分析能力和证据组织能力。否则,他们将在民事诉讼中失败。

2、诉讼应熟悉诉讼规则。律师必须熟悉诉讼法的规则,特别是关于证据、质证和证据收集的规则。本案正式合理地利用了证据的规则,使本案发挥了、光明的效果,否则,很可能因证据不足而被法院驳回。

3.当事人在日常生活中要有一定的证据意识。本案买受人张某某在认购协议和原收据被开发商收回时,幸好保留了这些文件的照片。正是张某某的照片还原了本案的部分事实,为律师组织证据和应用诉讼规则提供了空间,最终取得了胜诉结果。

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