买了房子还没交房可以退房吗房子还没有交房可以退吗

对于一些购买未来房屋的买家来说,在交付日期附近,开发商是否能按时交付房屋已经成为他们生活中最关心的问题。不幸的是,带来预期的结果。最近,由于疫情等因素的影响,开发商逾期交房的现象频发。许多买家等待的不是入住通知,而是延期交房通知。房价本身就有下行的压力,开发商还要逾期交房,很多购房者感觉自己亏大了,此时,购房者能否以开发商逾期交房为由要求解除合同,退还房款呢?

最高人民法院对商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》根据规定,除当事人另有约定外,如果卖方延迟交付房屋,并在三个月的合理期限内仍未履行。根据上述解释,在购房合同如果没有约定,开发商有权在逾期至少三个月后依法终止合同。在实践中,大多数开放商会在购买合同中约定了比三个月更长的宽限期。此时,如果未达到约定的逾期交付时间,买方只能要求开发商支付逾期交付违约金,而不能要求终止合同退还房屋款项。

而且,即使逾期交付时间超过购房合同约定的宽限期,购房者也可能无法要求退房。《民法典》规定不可抗力不能履行民事义务不承担民事责任。开发商因不可抗力逾期交付的,应当在逾期交付期间扣除受不可抗力影响的天数。

不可抗力是指不可预测、不可避免、不可克服的客观情况,在商品房开发领域,更常见的是政府部门发布的停工通知,开发商出示合法有效的停工通知,一般被法院认定为不可抗力原因,应扣除相应的停工时间。

疫情和疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。在疫情防控过程中,即使政府部门没有向房地产企业发出特别停工通知,人民法院也会考虑疫情对合同履行的实际影响,如疫情防控分区管理下的封控区、管控区、防控区等。综合判断疫情或疫情防控措施是否构成不可抗力。

例如,在京03民生10660号商品房预售合同纠纷中,法院认为,由于建筑业建设需要大量劳务人员,涉及建筑材料供应,劳务人员在2020年初疫情控制措施启动前已返乡,节后复工时全国采取的交通控制措施,限制人员流动等控制措施仍给全国各地的劳务人员带来很大限制。而且根据防控隔离要求也不能立即到岗开工。同样,材料的供应进度也受到影响。同样,材料的供应进度也受到影响。因此,法院从宽处理了房地产企业的不可抗力豁免。

因此,买方有权要求开发商在开发商逾期交付一定期限并扣除不可抗力影响后退房。

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