商品房买卖退房纠纷案例有哪些商品房买卖退房纠纷案例详细


商品房交付后,鉴定发现由面积误差引起的退房纠纷

—— 2021.11.24 ——

案例

商品房买卖退房纠纷案例有哪些商品房买卖退房纠纷案例详细

2011年12月8日,买方李先生与惠州某房地产开发公司(以下简称开发商)签订了《商品房买卖合同》。合同规定,惠州某路一楼1008号店铺按一次性付款方式购买,店铺面积17.86平方米。开发商应于2012年5月1日交付,开发商应在交付之日起180日内为李先生办理产权登记。如果李先生未能按时取得房地产所有权证书,开发商将按房价的日万分之三承担违约责任。在订立房产买卖合同当日同时订立《补充协议》,约定从2012年5月1日至2015年4月30日交开发商使用。《补充协议》同时在签订房地产销售合同之日签订,约定于2012年5月1日至2015年4月30日交付给开发商。双方签订相关合同后,买方李先生按合同约定当天支付了2.63万元,开发商于2011年12月8日发布了相应的收据。

合同签订后,买方李先生多次催促开发商未按约定办理产权登记手续。原《商品房销售合同》约定,大型商业机构未兑现,商店整体空置。2014年4月,李先生因无法办理产权登记手续,上访相关部门后,被告知购买的店铺面积与合同约定不符。经相关部门鉴定,购买店铺的实际面积仅为15.25平方米,与《商品房购买合同》规定的17.86平方米相差2.61平方米,导致房地产登记部门无法办理房地产所有权证书。

随后,李先生要求与开发商解除《商品房买卖合同》,办理退房手续,但从未得到开发商的回应。李先生认为,开发商与自己签订的商品房销售合同合法有效,被告应当依法履行合同义务。但由于开发商交付的房地产面积误差超过3%,根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款和《商品房销售管理办法》第十九条、第二十条第二款,李先生有权解除合同并追究被告违约赔偿责任。

在与开发商多次协商退房后,李先生不得不选择向法院提起诉讼,要求人民法院:1。命令原被告终止商品房销售合同;2。命令被告开发商退还2.63万元,利息损失52768.61元;3。命令被告承担本案的诉讼费。李先生向法院提交了以下证据:1、商品房销售合同复印件;2、收据、发票、银行文件复印件;3、土地分割统计表复印件。

开发商辩称:1.商店面积错误是事实;2.即使商品房销售合同终止,原告也会分期付款支付房款

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利息也应分段计算;3.被告希望继续履行合同。被告没有提交证据。

法院审理后作出判决:

一、解除原被告签订的《商品房(商铺)买卖合同》。

2、被告惠州开发商房地产开发有限公司自本判决法律效力之日起十日内,将购房款2.63万元退还给原告李先生,并赔偿利息损失。

受理费6137元由被告惠州惠开发商房地产开发有限公司承担。

律师说法

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本案是商品房预售合同纠纷,惠州开发商房地产开发有限公司商品房(商店)销售合同,被告的真实意图,不违反法律、行政法规的强制性规定,应受法律保护,原被告应当按照合同履行义务。

原告李先生以商店实际面积与合同约定面积相差2.61平方米为由,要求终止合同。被告对面积误差无异议。法院判决依据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,如果合同没有约定,面积误差比绝对值超过3%。买受人要求终止合同返还已支付的购房款和利息的,应予支持。

本案商铺实际建筑面积15.25平方米与约定建筑面积17.86平方米相差2.61平方米,面积误差比绝对值超过3%。因此,法院支持原告李先生的请求。当事人合同约定的定价方式不影响上诉人因房屋实际面积和合同约定面积误差应承担的法律责任。原告李先生要求退还购房款263000元,并赔偿利息损失52768.61元。利息损失计算方法为:本金263000元,中国人民银行同期贷款利率自2011年12月8日起计算至还款时止,利息总额以原告请求的52768.61元为限,法院应当予以支持。

目前,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自2020年修订后第14条废止,但《商品房销售管理办法》第20条仍有规定,仍可适用。

一、合同约定的,按约定处理;

二、合同未约定或者协议不明确的。

(一)面积误差在3%以内(含3%),买受人按合同约定的价格结算,不得终止合同。

(二)面积误差大于3%,购房者有两种处理方:

(1)购房者可以要求终止合同,并要求退还已付的购房款和利息。

(2)实测面积大于合同面积,误差比例超过3%的所有权归买方所有,无需支付额外购房款。实测面积小于合同面积,误差比超过3%的房款由卖方双倍返还买方(惩罚性赔偿责任)。

商品房销售合同不仅约定了套期定价,还约定了套期定价面积和共享面积。如果出现面积误差,商品房销售合同对面积误差的调整方法有明确约定。合同未约定或者协议不明确的,视为按建筑面积计价。

当事人以交付的商品房面积与合同约定有误差为由要求补足房价或者返还房价和利息的,诉讼时效自房管部门知道或者应当知道房地产测绘结果之日起计算,但当事人明确约定以另一种方式确定商品房面积的除外。

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