买房退定金的最好办法报警二手房证没有买二手房退定金的最好办法

本期主持人:羊城晚报全媒体记者 董柳 李钢

顾问:羊城晚报读者小女士

你好,律师!我通过中介与卖方签订了购房协议,总定金为50万元。第一笔定金10万元支付后,由于个人原因不想继续购买,试图与卖方和平终止合同(我愿意支付少量违约金),但卖方坚持要求履行合同,并要求我在收到信后三天内支付剩余定金,否则我将违约。

但在我收到信的第二天,卖,卖家偷偷地把房子卖给了第三方(报价比我的价格高3万元),并再次收取了50万元的押金。在收到这封信的第三天,我特别要求卖方再次向我发送银行账户,因为我担心押金的安全。收到账户后,我支付了剩余的40万元押金。

收到50万元定金后,卖方因各种原因推迟合同履行,私下与第三方秘密交易。直到我发现房子已经转让给第三方,卖方才承认事实,但躲起来拒绝见面谈判,只退还了8万元,声称没有钱,以后无法联系。请问,如果上述所有事实和支持材料,合同欺诈可以报警起诉,他的行为是欺诈吗?

答:北京德恒(广州)律师事务所合伙人、德恒国家刑事专业委员会副主任、北京企业法律风险防治研究会主任、广东省律师协会经济犯罪辩护专业委员会委员张元龙

大多数一房二卖主要追究民事责任,要求对方返还押金并承担违约责任,但少数人可以追究对方的刑事责任,并向公安机关报告。

卖方是否符合追究刑事责任的条件,合同欺诈罪是否成立,主要取决于主观和客观两个方面:一是卖方主观非法占有财产;二是客观实施虚假事实,实质性欺诈隐瞒真相。在司法实践中,很难确定行为人主观上有非法占有财产的目的须从细节上进行研究,可以从以下方面进行综合判断:

一方面,客观地说,交易对象并不存在。如果卖方没有真正的意愿出售房屋,或者已经把房屋卖给他人,交易不存在,只是让买方单方面,实际占有买方购买存款或房屋,相当于让买方单方面履行不存在的民事法律关系,可以认为卖方实施虚假事实,隐瞒真相。

第二,从动机上看是否以占有为目的。卖方背着买方将房屋出售给他人或与第三方签订合同,原卖方可以顺利退还买方并承担违约责任,但卖方有更大的目的,想要通过买方的钱用于其他目的,或用于非法犯罪,或个人浪费,或逃跑失踪,这证明了买方支付个人使用的目的,相应地证明了非法占有的动机。

第三,从结果来判断是否主观。卖方在收取定金或房款后,无正当理由拒绝退款,或者携款逃跑,或者用于违法犯罪,或者用于个人挥霍,导致房款无法退还的,可以推断卖方在收到定金或房款后有占有财产的目的。相反,如果作为卖方发生纠纷,可以全额退还购房款,或者主动积极与买方协商退还相应房款,可以说明事后没有占有财产的目的。

第四,从还款能力的角度来看,它是主观的。如果卖方明确知道自己没有后续还款能力,在房屋出售给他人或与第三方签订合同,并且不继续偿还给原买方,买方仍然可以履行合同,这也可以作为判断行为人主观因素之一。

当然,从司法实践的角度来看,案件之间会有差异,最终以司法机关的认定为准。关于非法占有财产,最高人民法院发布了司法文件《全国法院审理金融犯罪案件研讨会纪要》,规定行为人以下七种情形可以推定为非法占有目的:明知无偿还能力,大量骗取资金;非法取得资金后逃跑;肆意挥霍资金;使用欺诈资金进行非法犯罪活动;撤回、转让资金、隐匿财产、逃避返还资金;隐匿、销毁账户,或者进行虚假破产、虚假破产;其他非法占有资金、拒绝返还资金的行为。本文件对认定合同诈骗罪的非法占有目的具有参考作用。

我个人建议:双方首先到公安机关经济犯罪调查窗口报告案件,听取经济调查部门的意见。合同欺诈罪是一种难以确定的指控,应当有一定的心理期望。公安机关不立案的,可以向上级公安机关申请复议或者向检察机关上诉。刑事报告不起作用的,应当通过民事渠道,要求对方通过民事诉讼返还定金,承担违约责任。

《法律公益诊所》专栏由《阳晚报》、北京师范大学刑事法律科学研究所、广东律师协会、北京企业法律风险防治研究所联合主办,提供免费法律咨询。欢迎读者来信咨询法律问题。电子邮件:flgyzs@126.com

编辑: 宝厷

来源:金羊网

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