买了房子退定金怎么退买了房子退定金怎么退的

来源:法务之家(ID:law114-com-cn)

投稿作者:刘海,江苏益友天元(张家港)律师事务所律师,电话:15250363176,专注于机械制造业法律纠纷案件处理和企业常年法律顾问业务。


在房屋买卖过程中,当买方向卖方支付定金时,买方还能退还定金吗?

根据《民法典》第五七十八条规定,债务人履行债务的,定金应当抵消价款或者收回。支付定金的一方不履行债务或者不符合约定的,无权要求退还定金;收到定金的一方不履行债务或者不符合约定,不能达到合同目的的,应当双倍退还定金。这就是定金罚款。

因此,如果买方不履行合同义务,导致卖方无法达到合同目的,买方无权要求退还押金。

根据《最高人民法院对商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,卖方通过认购、订购、预订等方式向买方收取定金商品房买卖合同担保的,因当事人一方原因未签订商品房销售合同的,依照法律规定处理;因不能归咎于双方的原因未签订商品房销售合同的,卖方应当将押金返还买方。

因此,如果买方向卖方支付购房定金,买方必须证明两点:

首先,双方签订了商品房预约合同,合同形式可以是认购书、订购书、预订单等没有商品房销售合同全部要素的文件。根据《民法典》第四百九十五条的规定,当事人同意订立认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。

其次,商品房销售合同未能签订的原因是不能归咎于双方的原因。不能归咎于双方的原因,主观上,双方无过错;客观地说,商品房销售合同不能签订的原因是任何一方预期的合同内容都是客观上不能接受的。

第一个问题:如何区分商品房预约合同和商品房销售合同?

根据《民法典》第四百九十五条的规定,当事人同意订立认购书、订购书、认购书、订购书、约合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,商品房认购、订购、预订等协议有《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售合同的主要内容,卖方已按照约定收取购房款的,应当认定为商品房销售合同。

根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,房地产开发企业和买受人在销售商品房时,应当签订书面商品房销售合同。商品房销售合同应当明确以下主要内容:1、当事人的名称、姓名、住所;2、商品房基本情况;3、商品房销售方式;4、商品房价格确定方式、总价、支付方式、支付时间;5、交付条件和日期;6、装修、设备标准承诺;7、供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任;8、公共配套建筑的产权所有权;9、区域差异处理;10、产权登记相关事项;11。解决争议的方法;12。违约责任;13。双方约定的其他事项。

因此,区分双方签订的合同是商品房预约合同还是商品房销售合同的关键在于双方签订的合同内容是否具有《商品房销售管理办法》第十六条明确的主要内容。

如果有,卖方也按照约定收取购房款,则该协议应为商品房销售合同。此时,虽然买方支付了购房押金,但不能按照《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定返还押金。

如果没有,双方的合同应确定为预约合同。买方支付定金后,因双方不能订立商品房销售合同而无法订立的,接受定金的卖方应将定金返还给买方。

第二个问题:商品房买卖合同不能订立的原因是什么?

为了明确商品房销售合同不能签订的原因不能归咎于双方,我们参考了苏州地区法院的判决案件,供您参考:

在(2019)苏0582民初12287号案件中,张家港市人民法院认为,预订协议未约定商品房销售合同的主要条款,如付款方式和期限、交付期限、装修设备标准等,协议第五条还明确规定本协议其他未明确事项在双方签订商品房销售合同时确定,因此,双方仍需继续就其他合同条款进行协商。原告未与被告公司就支付方式、期限、装修设备标准等合同主要条款达成协议,未与公司签订《商品房销售合同》,不能归咎于双方。因此,原告要求被告退还其支付的定金,应当依法予以支持。

在苏0506民初1202号(2019)案件中,吴中区人民法院认为,原被告于2018年8月5日自愿就涉及房屋的交易签订了认购协议,约定了房屋单价、总价、优惠条件和按揭支付方式,双方应在2018年8月12日前签订商品房买卖合同。违约方应承担相应的违约责任。违约方及责任承担认购协议。认购协议约定原告应于2018年8月12日前到销售办公室与被告签订商品房销售合同,经双方沟通协商至2018年8月15日签订合同,由于首付账户问题,双方同意延长至2018年8月17日,双方因分歧签订合同,虽然双方未签订合同,但无论是购房金额或付款期限不能达成协议,还是房屋装修标准不能达成协议,双方未能就商品房销售合同的主要条款达成协议,在微信、电话、信函沟通后仍未达成协议,导致双方未能签订商品房销售合同,认购协议未明确装修标准或付款期限,因此,双方签订合同不属于不能归咎于双方的原因,因此不应适用定金罚款,支持原告要求返还定金的请求。

苏州市中级人民法院(2019)2934号案件认为,虽然《销售认购协议》规定了房屋位置、面积、价格、支付方式等主要条款,但没有区域差异处理方式和违约责任。同时,《商品房销售合同》草案第九条房屋层高差异处理和第十二条房屋保修责任是苏州商品房销售合同示范文本中的选择性条款。买卖双方条款不明确或可由双方选择,买卖双方应就此协商一致。因此,在2018年9月17日,双方应就上述条款达成协议,未签订商品房销售合同的商品房销售合同的原因进行协商,不得认为任何一方违反订购协议。这种情况应属于不能归咎于双方的原因。

通过对上述三个案例的分析,律师认为,商品房销售合同不能签订的不能归咎于双方的原因应具备以下因素:

一是双方签署的认购单内容不完整。

其次,买卖双方在认购单中未涉及的重要事项后期存在严重分歧。

第三,双方之间的差异确实对买方的购房产生了重大影响。

综上所述,如果消费者在支付购房押金后,在签订商品房销售合同之前,出现因不能归咎于双方的原因而无法签订商品房销售合同的情况,消费者可以行使法定权利,要求收到押金并返还押金。

更多房产资讯,关注微信公众号:创洋法务  

本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 40336981@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
如若转载,请注明出处:https://www.anfmvp.com/9256.html