2022年杭州房价暴跌(杭州房价即将暴涨2022)

当前杭州市区一二手房价格倒挂现象,由于多年限价政策的实施,客户心里已经默认了政府对各板块、项目的指导定价。

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▲2020年至今杭州市区(不含富阳、临安)二手房、新房成交月度走势

中国房地产的目前的问题:
  1、与地方经济捆绑太深,没有了房地产、地方财政会紧巴巴,城市升级降速。2、人地分离,通俗一点来说就是,一线房子不够、二线房子一般、三四线房子过剩,但是人口都想去一、二线。3、政策波动性太大,通俗一点来说就是,去年不给买,今年拼命让你买。我们房地产制度跟欧美国家有本质上区别,欧美国家是土地私有制,你买了永久拥有,但是每年要交房地产税,传给下一代也要交税。我们是土地国有制,我们只有使用权。我们改革的方向是,土地市场饱和后,短期内又不能拆了重建,用少于西方国家的房地产税部分抵消土地收入,用产业升级转移部分抵消土地收入。

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▲数据来源:中指数据CREIS

那么“二手房”价格普遍高于“新房”,究竟合理么?

我认为,不合理。

从全国绝大多数城市而言:同板块二手房价格低于新房价格才是常态,也符合经济学规律。

原因有三:

其一、二手房拿地早,早期由于周边配套相对不成熟,开发商地价成本相比今天更低,而新房由于政府市政配套建设的持续投入,周边更加成熟,因此地价也更高;

其二、几年前钢筋、混凝土等原材料成本,施工人员、管理人员等人工成本相比今天也更低,因此同等品质的新房的建安成本相比二手房更高;

其三、在项目交付后,房子使用寿命就步入折旧周期,且由于70年产权限制,二手房的使用年限较新房普遍更短。

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▲数据来源:中指数据CREIS

如此相比新房,二手房地价低+建安成本低+使用年限短在相同板块,地段、景观条件差不多的情况下,抛开个别开发商品牌溢价影响,二手房价格低于新房才是合理的。

所以,笔者认为当前杭州市区多数板块二手房价格远高于新房,是不合理的。杭州二手房市场未来大概率面临一波价格回调

5月17日,杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,发布精准救市杭三条。

杭三条,虽然从开源引流角度出发扩大了二手房购买客群基数,加上央行的下调房贷利率礼包,客观上降低了购买成本,的确可能会对当前冰冻的二手房市场有一定的刺激,但我觉得如果不能解决核心一二手价差过高问题,二手房的成交量起来仍旧很难。

总之,只有真正让二手房这个存量市场流转起来,才能在经济不景气情况下,让老百姓的房产能及时变现应急,避免大规模银行信贷违约。

同时二手房市场资金滚动起来,与新房市场形成良性循环。否则二手房市场流动性锁死,这颗雷,迟早会炸到新房市场。

本质上解决二手房流动性问题,就是要引导二手房价格回到合理区间,而不是出政策忽悠更多“新杭州人”进场接盘。

关于当前市场行情下的操作建议,笔者已经在篇首文章末尾有过详细建议,在此不做赘述。

再次提醒:疫情之下,现金为王,务必更加谨慎对待楼市。

或许哪天,杭州楼市真会让你流下眼泪。

022年杭州房价暴跌(杭州房价即将暴涨2022)"

▲数据来源:链家

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